普法:民法典转租合同效力新规则探析

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睢晓鹏

《最高人民法院关于城市房屋租赁合同纠纷案件审理具体适用法律的几个问题的解释》(以下简称房屋租赁司法解释)是审理房屋租赁合同纠纷的重要审判标准，其中关于租赁合同效力的规则为审理租赁纠纷是统一的 民法典在总结实践经验的基础上，大大修改了租赁规则，新规则在理论上可以更加自我接触，消除法官适用中的混乱。 民法典实施前，笔者打算对民法典的租赁新规则作一点陈管见，征求指导。

一、房屋租赁司法解释租赁规则的区别

房屋租赁司法解释第十五条和第十六条明确了租赁合同的效力规则，第十五条规定:“承租人经承租人同意将租赁房屋租赁给第三者的，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效 但是，承租人与承租人另有约定的除外。 》第十六条第一款规定:“承租人应该知道承租人的租赁，但6个月内没有提出异议，以承租人不同意为由要求解除合同的，或者认定租赁合同无效的，人民法院不支持。 ”。

上述两项确定，承租人要租赁租赁的房屋时，承租人的租赁必须征得承租人同意，此外，租赁期限不得超过与承租人租赁合同的剩余期限。 此外，为了避免承租人滥用其权利，司法解释应知道或知道承租人设立了异议期，即承租人租赁了6个月，如果没有提出异议，则视为同意。

房屋租赁司法解释的上述规定，根据合同法第五十一条。 合同法第51条规定:“无处分权者处分他人财产，权利人追认或无处分权者签订合同取得处分权的，该合同比较有效。” 主流观点认为，我国合同法对无权处分的合同取得效力保留的意见，即权利人的追认或处分权。 关于合同法第51条和住宅租赁司法解释第15条，可知两个规定立论基础一致，但住宅租赁司法解释的规定比合同法过激，没有得到租赁人同意的租赁合同或租赁人同意，但超过了租赁合同剩馀期限的部分

二、理论争论和实践中的困惑

关于房屋租赁司法解释的规定，理论上有争议，实务上也很困惑。

首先，这条规则与民法理论相矛盾。 对于合同法第51条，质疑的声音非常高，其第一个理由是处分制度没有建立在处分行为和负担行为这两点的基础上，处分行为是直接产生物权变动的民事行为，负担行为只产生债务负担，不直接产生物权变动 我国没有取得法国和日本物权变动那样的意义主义，即由于合同的签订而直接产生物权变动的结果。 相反，我国物权法采用德国法上的物权变动形式主义，不动产必须通过登记、动产交付才能产生物权变动的结果。 因此，签订合同是物权变动的原因，不是物权变动的结果，而是将签订合同的行为分类为处分行为和民法理论的相称性。 因为签订合同的一方是否取得了相应的处分权不是决定合同效力的因素。 当然，也有学者认为，我国合同法上的合同与德国法上的合同不同，不仅包括债权债务产生的效果的含义，还包括物权变动产生的效果的含义。 因为该合同法第51条规定的“效力保留”是发生物权变动的效力“保留”，不是发生债权债务关系的效力“保留”。 这一观点具有深远的意义和新意，但与司法人员对这一条的理解明显不一致。

其次，这个规则带来了实践的混乱。 与上述理论争论相呼应，房屋租赁司法解释的租赁规则在实践中带来一定的困惑，第一是该规则在特定情况下与陪审员的心证发生了激烈的冲突，违反了诚信。 实践中发生大量事件，租赁合同签订后，双方长时间平安，因二次承租人经营不完善和承租人提高图租金等理由，一方当事人事先终止合同，租赁人不同意或租赁合同期限超过租赁合同期限。 因此，司法人员在案件审理过程中，通过案件事实的认定形成了确认合同无效一方当事人恶意违反合同的心证，但必须根据该规则，判定确认合同无效。 合同无效的合同缔约过失责任显然比合同比较有效的违约责任轻。 因为这条规则等同于当事人拒绝履行合同义务，承认恶意撕毁合同的权利。

三、民法典租赁新规则探析

实践中的困惑始于合同法第51条，为了避免第51条成为当事人恶意撕毁合同逃避法律责任的“避风港”，最高人民法院在房屋租赁司法解释后发表的其他司法解释中，修改了无权处分的规则。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方主张卖方在合同签订时对标的物没有全部权利或处分权的合同无效的，人民法院不支持。 卖方因未取得全部权利或处分权而不能转移标的物的全部权利，买方要求卖方承担违约责任或解除合同，主张赔偿损失的，人民法院应当支持。 》这个司法解释确实削弱了合同法第51条处分规则的理论和实践的不愉快感，但房屋租赁司法解释租赁规则是刚性规则，因此增加了这个司法解释的实施和实践的理论混乱:为什么缔结卖别人东西的合同是有效的，没有得到承租人同意的租赁合同 民法典确立的租赁新规则打破了这一困境。

民法典一方面删除了合同法第五十一条的规定，也就是说拥有权利来源不再是肯定合同效力的必要条件。 另一方面，区分规定了未经出租人同意的租赁合同和租赁期限超过租赁期限的情况。 民法典第七百一十六条第二款规定:“承租人未经承租人同意租赁的，承租人可以解除合同。 ”。 第七百一十七条规定:“承租人经承租人同意将租赁物租赁给第三方，租赁期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分约定对租赁人不具有法律约束力。 但是，承租人和承租人另行约定的除外。 ”即，未经出租人同意租赁的情况下，合同比较有效，但通过赋予出租人解除租赁合同的权利，使出租人、承租人和副承租人的好处并存。 租赁期限超过租赁合同期限的，出租人不是租赁合同的当事人，因此不产生法律效力，但出租人不产生法律效力，不否定出租人和二次租赁人之间有效。

民法典的租赁新规则对租赁纠纷案件的审理思路有很大影响。 在房屋租赁司法解释的规则下，这类案件的重要审查复印件是下一个承租人审查了承租人的权利来源(是否得到承租人的同意)以及租赁合同的期限(是否超过了剩馀期限)，这个事实考察了下一个承租人有无过失，租赁合同 在民法的新规则下，下一个承租人的这个审查义务将被免除。 保证有租赁的合法权利来源，再把租赁物提交给下一个承租人采用，是承租人的当然义务，对违反这个义务，必须承担违约责任。 民法租赁新规则符合实务中的困惑，符合人民群众对法律的通常理解，借用孙宪忠教授对民法放弃合同法第五十一条规定的评价，民法租赁新规则的明确，也是立法体现司法实践要求，完善社会诚信建设的体现

(作者单位:浙江省杭州市中级人民法院)

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