普法:“双学区”误导买家 开发商被判赔偿

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赵延丽艾家静

“购买双学校，增值教育享受其成果”“20年黄金教育链”“12年全龄名校”……现在很多父母都不惜为孩子购买名校学校。 因此，学区房的普及成为了促进很多楼盘销售的“一心大法”。 但是，实际学校的教育区域范围可能与开发者的普及相差甚远。 最近，江苏省苏州市虎丘区人民法院对这类商品房销售合同纠纷案件依法判决，被告房地产开发商因广告推广复印件不实向原告购买者赔偿了1万元。

开发商推广住宅

丁某夫妇都是外国来苏的员工。 特别重视教育的夫妇把高质量的学区视为在苏州购房的优先目标。 “第一次来的时候，我们听了开发者所谓的“双学区房”的普及，很快就心动了。 》丁某夫妇表示，从两人第一次看房到签订合同，然后在过完房间的过程中，开发者向两人宣称“双学区”是最大的卖点，业主在第一管区的实验中学和第二管区的外语中学(均为假名)

“实验中学是当地有名的学校。 另外，家属于第一管区，孩子的小学也可以上那个管区。 ”。 年10月，欢乐的丁某夫妇与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了建筑面积130平方米，总额120万元的房子。

但是，在购买合同中，开发者没有写学区的推进和承诺复印件。 然后，该合同在补充协议中表示:“购买者充分理解该房屋的计划复印件……购买者同意根据本房屋的现状和小区计划接受本合同并签名，销售楼沙盘、样品板店等体现的房屋设计和小区计划只进行广告推广， ”。

合同签订后，丁某夫妇按合同支付了购房费，于去年2月完成了住宅产权登记手续。 从那以后，他们静静地等待着学校成套的好声音。 但是，结果他们大跌眼镜:从年4月到6月期间，辖区的公安、教育等部门，该楼盘项目的区划属于第二管辖区，小学和中学教育区的学校分别在第二管辖区的小学和外语中学

丁某夫妇明白了他们购买的不动产不在实验中学学区之内。 “女儿不仅上不了实验中学，连第一管区的小学都上不了”夫妇认为与开发商交付的房屋当初普及的“双学区房”有很大差别，认为两人买坏了，向法院起诉，要求开发商赔偿房屋的差额2万元。

法院认为被告构成违约。

法院经过审理，明确了该楼盘当初的路面广告中“双学区”字样确实频繁出现。 在搜索网的这个楼盘的普及视频中，运营商顾问就周边的配套介绍说:“楼盘中学是双学区，业主可以双向选择。” 年2月到5月，被告开发商微信公众平台推送的复印件中，也多次采用了“双学区”、“双学区保障”、“选择室容易选择学校的难度”、“双学区、实验中学”等字体。

法院审理后认为商品房的销售广告和推广资料是“要约邀请”，但卖方对商品房开发计划范围内的房屋和相关设施所作的证明和承诺具体明确，对商品房买卖合同的签订和房价有明确重大影响的，视为“要约” 目前相关文件显示，涉案房屋不在实验中学学区范围内，被告必须违反合同约定，构成违约，承担违约责任。

“当然原告也有错误”法官说:“首先，在苏州大市范围内，一个小区属于不同学校的学区，业主没有一次可以自由选择就学的情况，购买者至少要做鉴别和评价。 其次，原告要对自己负责，也要向相关政府部门确认后再决定。 第三，教育行政部门仅在集体住宅、不动产登记完成后正式宣布该集体住宅的教育区域划分，住宅销售过程中的学区广告具有巨大的不明确性。 ”因此，法官说原告粗心大意、轻率地做出购买涉案人士的决策本身也有相当大的错误。

关于原被告双方在合同附件中明确记载的补充条款，法院认为上述约定作为卖方提供的样式条款，没有以足以在形式上引起购买者观察的方式向原告提示和证明，在复印件上排除买方的第一权利，开发者自己

最终，法院综合考虑双方过失的程度和合同的履行情况，酌情判断被告赔偿原告损失1万元。

■连接法官■

以购买“学区房”为首要目的的购买者，根据地区不同，有学区划分政策和每年微调，因此必须事先向学校和教育部门确认相关入学政策。 另外，所谓附近医院入学是“相对近”的概念，不是绝对位置近，不是说某个孩子的住宅地址可以入学到离某所学校最近的地方，也不是说某所小学可以入学到某所中学近的地方。 学校建成后，必须先去学校，看看是否与开发者的承诺一致。 如果不行，可以让开发者出示学校的招生协议，把这些名校的入学作为购买合同条款写入合同。

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