普法:小区加装电梯不能使用“一票否决”

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12月25日，上海市住建委、市房管局等10个部门共同发行的《关于在市现有多层住宅中增加电梯的一些意见》正式实施。 其中有很多新的亮点。 确定增加电梯的业主意愿，将通过比例从90%缓和到三分之二，取消一票否决。 政府资金补贴的最高限额从24万元提高到28万元。 业主可以使用住房公积金申请提取建设资金。

迄今为止上海的规定有“一票否决”:在上海市于去年12月19日发表的《关于确定增设市现有多层住宅的电梯居民问卷相关业务的指导意见》中，将“初次问卷”的通过率从原来的2个100%提高到“小区整体的 如果有最后一句话，给业主“一票否决”权，一个业主坚决反对的话，90%的业主的愿望就会“水淹”。

在旧大楼加装电梯是适用城市老龄化的要求，是政府进行的民心工程，但由于一家反对而给很多业主带来损害，这完全不像话。 因此，为了维持公共利益，有必要扫除加装电梯的障碍，取缔“一票否决”权。 中国人民大学公共管理学院陈幽沵副教授认为，基层政府部门在执行决定前征求100%的居民同意开始这个方法是不合适的，从某种意义上说是为了避免自我风险让业主们自我解决矛盾。 因此，有必要从源流修改规定，取消关于“一票否决”的规定。

现在上海的最新规定做好了。 加装电梯楼的业主希望通过率从90%缓和到三分之二，取消否决，回到法律轨道。

事实上，法律没有赋予任何业主“一票否决”的权利。 根据《物业管理条例》第十一条(六)的规定，改建、重建建筑物及其附属设施必须由业主共同决定。 第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的一些事项，专有部分是占建筑物总面积2/3以上的业主，必须得到占总人数2/3以上的业主的同意。 也就是说，在旧楼安装电梯，如果有两个“三分之二”的同意，就可以得到批准后施工。 不需要百分之百的业主同意。 一家反对也不能阻止安装电梯的过程。

当然，如果加装电梯，可以切实地损害每个低层业主的好处。 例如，通过加装电梯，影响具体业主不动产的采光、通风，或产生噪音。其中，法律规定如下。 一是《物业管理条例》第十二条第五款的规定，“业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以要求人民法院撤销”。 二是按照《物权法》第三章的规定工作。 关于如何处理矛盾，第32条“物权被侵犯时，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等方法处理”。

也就是说，如果个别业主认为增加电梯损害自己的物权，他不能阻止二三分之二的业主通过的决议，但可以就自己的物权维持提出赔偿要求。 这些要求如果不能达成协议，就可以通过和解、调停、仲裁、诉讼等方法处理。 最后一条路是法院的判决，找到处理物权损害的补救办法。 (殷国安)

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