普法:未补缴土地出让金的划拨用地抵押合同应认定比较有效

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李春涛刘步蟾

划拨用地是我国特有的项目建设用地取得方法之一，是拥有批准权限的各级政府按照相关规定向满足条件的项目录用单位免费供应的土地。 当事人划拨用地上的不动产签订抵押合同，进行抵押登记，但存在很多没有补充土地出让金的情况，关于该抵押合同是否比较有效，司法实践有争议。 本文以上述争论为中心，研究用地抵押合同的效力及土地出让金的受益顺序。

一、是否补充土地出让金不影响抵押合同的效力

根据《中华人民共和国城市国有土地的使用权转让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第四十四条的规定，分配土地的采用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条规定，签订土地采用权转让合同，补充土地采用权转让金，以转让、出租、抵押获得的利益交付土地采用权转让金，经市、县人民政府土地管理部门和物业管理部门批准，其土地采用权和地面建筑物、 《土地采用权管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)第五条规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准办理土地采用权转让手续，交付土地采用权转让金的土地采用者，不得转让、出租、抵押土地采用权。 但是，根据担保法第四十一条的规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当进行抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。 因此，当事人签订抵押合同，进行抵押登记，抵押合同当然有效，是否补充土地出让金不影响抵押的设立及抵押合同的效力。 确实，《暂定条例》和《暂定方法》规定分割用地的土地采用权未经批准手续不得抵押，《暂定条例》是国务院1990年5月发表实施的行政法规，《暂定方法》是当时的国家土地管理局1990年5月

二、办理抵押登记应视为土地行政管理部门的批准。

抵押登记用地上房屋的效力问题将集中在是否履行批准手续上。 根据《暂行条例》第四十五条的规定，经相关部门批准，办理相关手续，不交付土地采用权转让金，才能抵押。 实际上，存在只履行通常抵押登记的“二元论”，和需要同时履行抵押登记手续和特定批准手续的“二元论”。 根据国土资源部《关于国有土地采用权抵押登记问题的通知》的规定，以国有土地采用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续。 也就是说，与有批准权限的土地行政管理部门一样批准，不需要另外办理土地采用权抵押的批准手续。 由此，国土资源部采纳了“一元论”的观点，鼓励合法交易，维持市场安全，防止这种类型的抵押合同大面积认定无效。 当事人分配土地上房屋，已经办理房屋产权证，以该房屋和土地的采用权为抵押担保，在国土资源和房屋管理局办理抵押登记的，视为已经得到土地行政管理部门批准，抵押合同成立，必须生效

三、关于未付的土地使用权出让金

根据《暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，分配用地的土地出让金是分配土地转让、租赁和抵押前设定的特别债权，优先于其他债权。 对此，也可以通过担保法进行验证。 根据担保法第五十六条的规定，从拍卖国有土地的采购权获得的款项，依法缴纳相当于应缴纳土地的采购权转让金的金额后，抵押权人优先享有受益权。 由此，分割土地在潮流中，其土地出让金首先是法定的，不需要任何批准、协议，即已经存在的债权，其次其土地出让金债权优先于任何其他债权，通过转让、出租、抵押得到的债权 政府土地出让金债权在转让、出租、抵押所得收益中优先于其他任何债权得到补偿。

(作者单位:重庆市渝中区人民法院)

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