普法:涉房地产执行问题及对策建议

本篇文章1333字，读完约3分钟

严干义陈枢机碑文陈毅清

近年来，被执行人的资产形式逐渐集中在不动产类，人民法院受理的不动产类执行案件有大幅增加的趋势。 从年到年4月，广西壮族自治区平南县人民法院受理的不动产执行案件452起，此类案件在实际执行中面临着多方面的问题。

一是处置步骤多、繁杂，执行周期长。 不动产处分必须经过新闻查询、现场调查、裁定拍卖、价值判断、网上竞价、用户补助、强制交付等过程，其中价值判断、网络拍卖、强制交付的员工人数非常多。 进入处置手续后，如果有异议，或者不重复一次拍卖就不能成功，可能需要几个月以上。 在强制交付时，很多情况下，涉及事件房屋有被执行人的亲属和房屋出租给第三者等情况，是工业现场，在涉及很多工人、设备的情况下，极其容易发生不能交付的现象。

二是许多杂乱的法律关系。 涉案房地产经常处于租赁、买卖等情况，引起很多执行异议。 善意的买方和承租人的权利必须依法保护，但有些被执行人和占有人恶意避免执行，特别是被执行人和承租人故意签订长时间租赁合同，拒绝从涉案人转移。 所有这种东西都必须在解决执行案件的同时妥善解决相关的法律问题，需要耗费大量的精力。

三是房地产设定抵押权的衍生执行困难。 由于普通债权人申请执行抵押物的情况很多，缺乏具体的手续或细则，对于诉讼程序中未确认的抵押权，是否应该中止执行不动产在实践中的方法不同。 另一个抵押权人怠慢了诉讼，增加了处分的难度。 另外，债务人在“天地楼”设定抵押权，大部分只是将土地抵押给金融机构，对于利用土地建造的不动产，抵押权人对不动产是否拥有优先的受益权也缺乏统一标准，引起了“执行难”。

四是产权证不齐全或登记面积与实际面积不同。 例如，光凭土地采用票没有房子的生产票，不能比较有效地判断房子，在后期拍卖中成交房子也有很大的困难。 另外，住宅生产证批准了3层砖房的建设，但被执行人自己建1层，对于随便高建筑的不动产，由于不能独立切断，所以很难处理。

笔者认为这些问题可以从以下几个方面改善。

一是优化执行程序，推进复杂分流。 公正高效是强制执行的终极目标。 根据司法体制改革要求，推进案件复杂分流和执行团队融合，实现“简单、复杂、复杂、合理、优质增效”，对房地产执行案件责任感强、业务能力硬、工作积极性高的资产处理

二是保障被执行人的基本居住条件。 比较当前被执行人姓名唯一的住房执行难问题，比较研究利弊，依法执行的同时要依法维护当事人的合法权益。 人民法院要与住房保障部门积极加强信息表达，为被执行人提供廉租房、公租房等基本住房保障制度，维护法律权威，确保民生顺利执行。

三是健全合作机制，顺利支持信息表达渠道。 加强财产处置前调查核的实力度，对于不动产证明书不完全或实际面积与登记面积不一致的问题，事前表现为相关部门的信息，未办理相关产权证的，由法院主导，不动产登记部门合作，房屋、土地权利。 面积不一致的情况下，首先由不动产登记部门调查确认权利情况，对超面积部分的不动产进行依法担保权或补充手续，必要的费用由买方自己承担，不从拍卖的成交金中扣除。 然后建立相应的日常商家机制，及时有效地协商处理与房地产执行事件相关的问题，提高执行效力。

(作者单位:广西壮族自治区贵港市中级人民法院贵港市平南县人民法院)

标题：普法:涉房地产执行问题及对策建议    地址：http://www.shuiyihui.cn/pf/2020/1223/18317.html