热点:怎么理解《民法典》中的“居住权”

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我国民法的创新之处之一是增加了居住权这一新的利用利益物权，在物权编辑专业章中规定了居住权制度。 根据《民法典》第366条，居住权人有权按照合同约定，对别人的住房享有占有、采用的利益物权，满足生活居住的需要。 设立居住权制度，加快建立党的十九大报告中提出的多代理供给、多渠道保障、租赁并行的住房制度，让全体人民贯彻居住政策，是为了在立法层面居住住房，对解雇的理念 《民法典》在专业章节中规定居住权，归根结底是为了响应我国社会对居住权制度的诉求，具有重要的社会意义和法治价值。

居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或一部分及其附属设施享有的占有、采用的权利。 这项权利来源于古罗马法，近代以来，欧洲大陆国家的主要民法如《法国民法》、《奥地利民法》、《德国民法》、《瑞士民法》、《意大利民法》等明确规定了居住权。 英美国家也存在终身财产权等与居住权在功能上相似的制度。 在我国《物权法》的制定过程中，是否引入居住权制度是当时最大的争论点之一，最终无法由法律规定，但在此过程中，理论和实务界积极探索居住权制度，形成了许多成果，这些探索

形式上，居住权和住宅租赁权有相似之处，但两者实际上有明显的区别。 第一，居住权是独立的用益物权，租赁权是债权。 居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人可以对房屋进行专用、排他的利用，基本上比较有效地保障居住权的稳定和安全。 作为债权的租赁权是相对的，租赁权人的权利义务受到与债务人的事先约定，只能与特定的债务人对抗。 第二，居住权必须以登记为要件，从登记时开始设立，未登记的，不产生设定居住权的效力。 租赁权本质上是债权，是否登记通常不影响租赁关系的成立。 第三，租赁权的取得以租金的支付为条件，居住权几乎是免费的。 第四，居住权的设定期限没有限制，租赁期限最长不超过20年。 根据法典的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消失。 这样，居住权人就可以获得更稳定的居住好处。 在居住权期限内，没有法定或约定的理由，房屋的所有权利人不仅不能要求居住权人移动，即使该房屋被出售或继承，购买或继承取得该房屋的人也不能要求居住权人移动。

完全住房保障系统

中国目前建立了廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次保障性住房系统，在一定程度上处理了中低收入群体的住房问题。 但是，这些保障性住房的目标有限，手段不够充分，相关制度在实施中引起其他社会问题，不能完全处理现在的住房问题。 例如，廉租房的保障对象仅限于低收入家庭，展望范围很窄。 公租房范围扩大，但各地标准不同，快速发展不平衡。 经济适用房面向中低收入家庭，但其价格实际上很难由通常的低收入家庭负担。 相比之下，居住权制度在实现居住住房保障目的方面具有更大的制度特征。 另一方面，在商社以外的住宅保障房行业，采取以保障居住为目的的居住权式保障，可以比较有效地处理保障房行业的违反申请、炒房投机等问题。 另一方面，居住权人为了满足其生活居住的需要，有权在权利存续期间占有和采用房子。 公租房、经济适用房、集体住宅等大量出现，仅把承租人的权利解释为租赁权在稳定性、公示性方面是不够的，但有居住权制度，居住权者在发生第三者侵犯房屋权利的现象时，物权者的身份是排除第三者干扰、排除第三者 当然，居住权也有严格的设立条件。 一个是基于书面合同或遗嘱，需要向登记机关申请居住权登记。 二是居住权不得转让、继承，除非另有约定，否则不得出租。 三是居住权到期，或者居住权人死亡，居住权消失，必须注销登记，然后住宅的所有人都有完全的支配权。

提高制度的弹性

居住权的一大特征是其副本的灵活化，可以通过法律限制转让、抵押等功能来实现社会保障功能，当事人承诺排除上述限制的一部分或全部，满足人们利用财产形式多样性的要求 例如，当事人合资盖房子或买房时，可以采用一切权利和居住权的方法，约定，合理分配房子的价值。 另外，例如，分时度假酒店、酒店式公寓等不动产投资行为兴起，但在过去的不动产制度中，投资者只能购买公寓和酒店的所有权，或者通过与销售者签约约定采用权的方法进行投资，其投资价格被个人 有了居留权制度，在这种情况下，几乎在物权法定的同时，可以增加实现房屋权益的途径，为将来物权制度的创新留出足够的空间。

保护弱者的驱动器

根据《最高人民法院、国家快速发展和改革委员会为加快新时期社会主义市场经济体制完善提供司法服务和保障的意见》，正确掌握民法居住权的立法目的和成立条件，依法妥善审理居住权案件， 现实中，离婚事件的弱势群体、孤立老人等群体经常面临住房基本诉求难以满足的困境。 例如，《婚姻法》第42条的规定:离婚时，如果一方的生活困难，另一方应该从该住宅等个人财产中给予适当的援助。 具体办法双方协商不成的，由人民法院判决。 比较这个规定，最高人民法院是《中华人民共和国婚姻法适用的几个问题的解释(1)》，规定离婚时，一方可以是个人财产中的住房以支持生活困难者的形式，是房子的居住权或者房子的所有权。 但是，关于居住权的具体范围和设立条件，司法解释没有细分，当时我国法律没有规定居住权，因此该司法解释在实践中很难有效发挥作用，但在这次民法中将居住权纳入法律后，这个问题就很好地处理了

应该观察的是，居住权制度首次由民法规定，为今后相关案件的审理提供法律依据，缩小审判者的自由裁量范围，有助于解决矛盾纠纷，但有关居住权的很多问题还需要进一步确定。 例如，新设居住权的房子的定居权益、入学权益的归属居住权与抵押权、担保物权等权利的冲突居住权能否分割共享、取消等这些问题都是居住权现在设立过程中的不完备。 此外，居住权的相关问题往往争论纷杂，涉及人民群众的基本生活，在具体案件审理中，必须慎重慎重，需要通过法律解释和漏洞填补等做法，实现法律推理逻辑和案例公平正义的平衡 (金辰)

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