普法:尹飞教授出席战“疫”公益直播活动

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法制日报全媒体记者蒋安杰近日出席了中央财经大学法学院尹飞教授“无案例直播晚上8点”战“瘟疫”公益直播，以“民法视野下的住宅区关系”为主题发表了学术演讲。 这次战役“瘟疫”公益直播由全国43个省市律师协会共同主办，在无诉讼的app上完成了直播。 直播时，还有网上人数2.6万人，现在播放了将近4万次。

房子与土地的关系一直是我国法律中的重要问题，尹飞教授以“民法视野下的住宅地关系”为题对此进行深入解读，从房地产内涵、住宅地关系与住宅地一致的大体、新建住宅全权的明确规则以及处置中住宅地一致的大体四个方面

关于房地产相关的基本概念，尹飞教授指出《物权法》乃至民法物权篇是以房地产为基础构建的。 这是因为房地产价值巨大，日益稀少，房地产设置比较多复杂的权利类型的经济社会有迅速发展的诉求。 不动产以登记为公示方法，技术上也可以对不动产设置比较多的杂七杂八的权利状态进行展示。 在现代民法中，房地产的概念已经有了很大的迅速发展，大于社会通常认知的差异，中国的现行法对房地产的概念体系依然存在一定的重复、冲突之处。 因此，尹飞教授从基础概念开始，逐一说明土地、海域、房屋及附着物、设施等，确定法律概念和日常生活中的概念差异。

关于住宅地关系和住宅地的一致，尹飞教授认为住宅地关系有两种模式。 一种是“住宅附属于土地”模式，这种模式将住宅描述为土地的重要成分，从罗马法到德国民法都使用这种模式。 二是“使房子独立”的模式，使土地和房子分别成为不同的不动产类型。 为了适应现代社会建筑技术的迅速发展和城市土地短缺状况，必须分别处理房子和土地，使两者作为并列的独立不动产存在，仅此就容纳了“区别建筑物”的概念，根据一个土地的采用权不同的房子的专营 但是，以现在的技术水平，房子和土地不能物理分割，不能远离土地单独存在房子，所以出现了“住宅区一致”的大致部分。

房屋作为人工建筑物，其所有权利都是基于合法建设的事实而设立的。 关于新建住宅全权的归属，尹飞教授指出《物权法》第142条是唯一的规则。 根据该条，房屋的一切权利属于建设用地的采用权人。 但是，有相反证据说明的情况除外。 这里说的相反证据，第一有四种情况:一是历史遗留的问题。 二是区分所有权；三是建设用地采用权给合同中当事人的特别承诺。 第四部分是法律的特别规定。 无论是在租赁地盖房子，还是用租赁方法出让土地，都不在价格条例之外。 登记机关必须根据合作发展协议为建设机关及其合作者直接处理房屋全权才能登记。

通过房屋的确切权利规则，《物权法》第142条从源头上处理了“住宅地一致”问题。 在讲座的第四部分中，尹飞教授讨论了房地产转让和抵押住宅区的一致大体表现。 不动产转让中的“成批处置”规定是对合同复印件的法律强制规定，不允许当事人以特别约定排除。 房间和地不一致的，只有房间的权利方签订合同的，应当按照无权处分的方式解决。 违法建筑的买卖合同，几乎不应该被视为无效。 关于不动产抵押，尹飞教授认为抵押与转让不同，不应该规定批量抵押。

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