热点:空置率攀升租金下降 多地写字楼市场持续遇冷

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原标题:空运率上升，房租下降，许多写字楼市场持续寒冷。

办公楼市场多为经济运行的“晴雨表”。 最近，《经济参考报》记者从北京、上海、深圳、天津等地的调查中表明，受多因素影响，各地写字楼的空运率持续上升，个别地区突破30%。 业内人士建议积极推进写字楼市场的“供给侧结构性改革”，公布写字楼科学的快速发展计划，排除登顶现象，吸引城市理性迅速发展楼市经济。

空运率上升，房租下降了

记者多次访问时，发现在某种程度上存在写字楼空闲率高、空闲时间长的问题。 除此之外，写字楼租金的价格下降，多个写字楼经营者为了自己维持租金率提出了减少租金。

在广西南宁东葛路延长线的办公楼7楼，很多办公室的玻璃门都被锁上了，写着联系电话的房地产租赁广告散落在玻璃门下面。 整个楼层只有几家办公室在办公室，所以走廊看起来是空的。 记者随机访问了8楼、9楼、11楼，发现1楼有23个办公室，经常只在7、8之间开灯。

在11楼1120办公室门口，记者透过玻璃，看到前面的公司留下了“有钱树”，很久没人处理了，地上全是落叶。 “今年因为经济不景气，我投资的办公室房产终于被租了。 很多邻居的房地产降价后也找不到合适的客户租赁。 有些办公室自交货以来好几年没有装修过了。 南宁一位市民告诉记者。

从事写字楼租赁业务的南宁远程地产客户经理罗振思介绍说，目前忽略了甲1栋、甲2栋、甲3栋写字楼的上传率。 “楼上商家的上传率还不错。 楼下的空闲率很高。 ’他说以前行情好的时候，顾客上午看到办公室没有存款，下午就被别人借了，现在经常闲置半年。 “至今为止，办公楼的租赁，一个月可以成交5~6票，但现在成交1~2票并不容易，有时并非如此。

记者访问北京、上海、深圳、天津等写字楼时，发现一定程度上存在写字楼空闲率高、空闲时间长的问题。 北京、上海等一线城市核心区甲级写字楼的出租很少受到新冠肺炎疫情的影响，写字楼的高空置率主要是非核心商圈写字楼和普通写字楼的资源大量闲置和牵引。 戴德梁行发表的报告显示，第三季度上海市甲级写字楼空运率上升到21.9%，比第二季度上升1个百分点。

深圳办公楼的空运率依然在上升。 第三季度的空运率比第二季度减少了0.92个百分点至24.52%。 在天津，办公楼的空地现象也同样不乐观。 数据显示，今年上半年，天津市办公楼空运率为36.1%。 受新冠肺炎疫情的影响，租金比往年好的办公楼也遇到了租金下跌的困境。 天津国际大厦招商负责人陈田表示，国际大厦现在的租金率为75%，比往年低15%左右。

除此之外，写字楼租金的价格会下降。 受多方面因素的影响，多个写字楼经营者为了自己维持租金率打算减少租金。 在北京中关村的办公楼里，房地产在得知经营国际游学业务的公司的业务萎缩后，约定公司再租一年房租会下降25%。

“今年和往年不同，出现了一部分承租人返还租赁的现象。 另外，顾客对价格很敏感。 每平方米的平均租金下降到了130元，比以前低了很多。 ”南宁市甲级写字楼的招商负责人说。

戴德梁行发布报告称，三季度，由于市场租赁诉求的逐步变暖和新冠对肺炎疫情的比较有效的控制，北京市和五个主要商圈市场租金持续了年初以来的下跌趋势，但下跌幅度比第二季度窄，分别从2.8%和2.9%开始

在上海、广州等一线城市，商圈租金也在下降。 第三季度，上海甲级写字楼租金比上个月下跌0.97%，跌幅小于第二季度。 广州甲级写字楼的租金从0.8%每月下降到183元。

另外，新商圈的招商压力大，很难销售。 天津市新八大里商圈的大楼招商经理王亭然表示，这座写字楼现在的上传率在70%左右，尽管如此，附近还是有上传率很高的写字楼。

在经济下行压力下，投资者保持展望态度，二三线城市办公楼的销售很冷。 易居克和瑞的研究数据显示，从去年1月到8月，南宁市6个城市办公楼的销售面积共计提供47.9万平方米，成交27.1万平方米，成交率为56.5%。 多个写字楼面临巨大的销售压力，位于南宁市中心城区的一座写字楼的销售面积为28万平方米，目前成交仅占20%左右。 一位项目负责人说，购买者中投资人很多，很多人看。

资源供给过剩区域加速洗牌

受访者表示，目前各地写字楼空运率高的背景有需求过多的市场因素和产业结构不合理等多种诱因。

——写字楼的供给超过需求。 今年上半年，深圳市甲级写字楼办公面积约14万平方米，超过了年吸收量。 在供应量连续四年激增的情况下，写字楼市场逐渐饱和。

深圳市计划国土快速发展研究中心的总规划师邹兵说，一些城市产业转型升级速度快，原来的一点产业空间不能充分满足新产业的快速发展需要，越来越多的现代金融、总部经济、研发创新等现代服务业 商务办公室等现代服务业用地，还有一点城市允许将旧工业园区的工业用地建设成介于生产制造功能和商务办公功能之间的创新型产业用房间，其外在形式是写字楼。

戴德梁行华南和华西区研究部主管张晓端预测，从年到2024年，深圳可能进城的甲级写字楼供应量将达到791万平方米。 “由于阶段性供给过多，深圳的甲级写字楼今后几年将继续保持高空置率状态。 ”。

——瘟疫影响租赁活动。 根据第一太平洋戴维斯、ccef提供的数据，包括北上广深四个一线城市和杭州、成都、武汉等14个二线城市在内的18个样品城市中，除南京、苏州外，其余16个城市的写字楼租金下跌已经超过一年。

据业内人士介绍，近年来，许多甲级写字楼的供应迅速增加，但公司增长率明显赶不上写字楼供应的增长率，在写字楼资源供应过剩的今天，疫情加剧了市场对库存的压力。

大力国际华北区研究部理事陆明表示，公司整体收益增长率受到较大环境的影响，随着疫情预防管理的常态化，社会生产生活逐渐正常运行，但居民支出方面依然受到一定的抑制，这些因素都从某种程度上受到了起诉

——有些城市缺乏新兴产业。 天津财经大学的丛严教授认为，一点城市现在处于产业结构调整阶段，网络、平台经济的快速发展还不完全，例如头部网络企业、在线教育等给商务大楼带来亮点的新经济行业公司不足

在北京、上海、广州等地，新闻发布、软件和新闻技术服务业、金融业成为办公楼吸收的主力。 前期迅速扩大，租户结构以初创企业为中心的商业企业品牌开始出现租赁拆迁现象，领域洗牌现象加剧。

科学合理的计划促进良性的迅速发展

受访者说，出现了大量的写字楼，增加了城市景观和天空的轮廓线，推动了固定资产投资的增加，一方面展示了地方经济、社会迅速发展的成果，另一方面也不能忽视隐藏的风险。 建议控制商业大楼的数量和规模，同时合理制定计划城市的快速发展路线。

南开大学滨海研究院副院长薄文广认为商业大楼本身的资金收益率不高，很多城市的摩天大楼都溜走了，只用于展示城市形象。 在目前办公室资源的供给超过需求的现状下，需要合理地进行顶层设计。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心主任助理李宇春认为，近年来，有点城市及其各城市地区招商引资展开了“投标比赛”，新区很快就与纽约曼哈顿、伦敦金融城等标志性区域对应了。 现在公司、个人创业上的心理状态越来越实用，在高级写字楼装饰门被市场青睐是不现实的。 因此，各地必须降低期待，放慢步伐，合理制定计划城市的快速发展路线。

然后，调整土地供给的想法。 深圳市计划和自然资源局副局长王策飞表示，供应地结构失调导致办公楼供应过多，为了优化用地结构，深圳市减少了全年商业服用地的供应量。

其次，在税收、金融等方面发表积极的政策。 根据广西房地产协会副会长李景新的提案，写字楼招商可以从公司分散招商转变为政府层面统一的集中招商，写字楼资源闲置率高的问题持续多年，非市场方面已经可以通过自己的调整来处理，政府“放水养鱼” 龙光地产广西地区企业营销管理事业的负责人陈梁认为金融市场的支持也很重要。 现在贷款难度高，门槛高，利率上浮多，对有意向购买写字楼的顾客造成了很大的制约。 “写字楼方面一次最多融资500万元，向金融机构提出适当的政策缓和，刺激市场活力。 ”。

此外，根据市场新的诉求调整快速的发展方向。 薄文广认为商业大楼的开发商必须走出思维的错误。 不要把眼球放在建设“上一级”的项目上。 另外，还可以为新兴的中小企业“定制”走“亲民路线”的办公室资源。 在写字楼租赁价格不低的情况下，技术范式的变化引起了办公形式的许多变化:腾讯会议、钉钉等办公软件的出现和功能不断完善，有点资金不足的中小企业失去了租赁办公室的动力。 因此，对于这一部分的诉求，要求开发者转换思路，避免中小企业“望楼兴叹”。

(记者计星、梁姐姐、关桂峰、张超、赵瑞希、李亭、郑旭天采书)

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