热点:房企融资难度加大 5月土地市场量跌价升

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机构数据显示，5月全国要点城市土地市场下跌量上升，平均溢价率环比上升。 一线城市的土地使市场热度明显高于二三四线城市。

业内人士表示，土地成交量下跌与住宅企业融资有一定关系。 住宅企业必须提高市场营销的蜕化力，进行“促销、现金回收”，确保现金流。

溢出率上升

据凯尔利研究中心介绍，5月全国300个城市的经营性土地成交建设面共计17975万平方米，同比下降21%，环比下降14%。 平均地板价格比上年上涨12%，比上个月上涨1%，为3072元/平方米。

土地成交量下降了，但溢价率持续上升趋势。 机构数据显示，5月，全国300个城市的经营性土地平均溢价率比上个月增加了0.5个百分点至16.5%。 一线城市的溢价率迅速恢复，二线城市的溢价率稳定上升，核心地块维持高热度。 三四线城市的溢价率略有下降，但强三线城市的热度不减，南通、绍兴、金华等溢价率均超过20%。 心率下降到7.8%，环比下降1.4个百分点，集中在遥远的郊外县。

具体来看，一线城市累计成交527万平方米，环比增加10%，比去年增加了两倍。 平均地板价格为17917元/平方米，环比上涨33%，同比上涨47%。 广州土地市场活跃，成交总建设面达到263万平方米。 北京、深圳的拍照市场变暖，许多高质量的地块被高价转让，北京钟寺的宅基地刷新了今年以来的单价记录。

二线城市累计成交3604万平方米，环比下降39%，同比下降28%。 平均地板价格为5597元/平方米，比上个月上涨13%，比上年上涨19%。 中西部二线城市依然是成交的主力，重庆、成都、郑州的成交建设面都超过200万平方米。 核心地区高质量区划依然保持高热度，高溢价，在地王时出现，成都天府新区、成华区都诞生了新的单价地王。

三四线城市累计成交13844万平方米，环比下降5%，同比下降21%。 平均地板价格为1857元/平方米，环比下跌3%，同比下跌9%。 长三角地区三四线城市土地市场相对活跃，常州、南通、盐城等成交建设面均超过100万平方米。 强三线城市土拍市场热度不减，南通、绍兴、金华等发生率均超过20%，弱三四线城市住宅企业态度普遍谨慎，底价常态化。

融资下降

值得观察的是，土地市场上出现了下跌量上升的现象。 这与典型住宅企业5月融资下降、融资价格上涨、到期债务较多等因素有关。

5月单月，95家典型住宅企业融资总额为905.15亿元，环比下降22.6%%，同比下降6.9%。 其中，发行债务总额为362.10亿元，环比上涨15.9%，同比下降18.0%。 本月融资价格为5.36%，环比上涨了1.69个百分点。 其中，海外债务发行价格为7.09%，国内债务发行价格比上个月上涨4.86%。

5月，95家典型住宅企业海外债权融资127.80亿元，环比上涨37.8%，同比上涨85.6%。 4月末海外美元债务市场的震动得到缓和，加上债券的到期压力，住宅企业打算重新发行海外债务。 时代中国于5月6日成功发行了2亿美元的债务。 正荣、碧桂园、力高集团也发行了海外美元借款。 值得注意的是，5月份股票融资、资产证券化发行环比大幅下降。

住宅企业在5月到期时债务较高，住宅企业的岗位有慎重的倾向。 据凯尔利研究中心介绍，5月份住宅企业有19份债券到期，金额共计293.59亿元。 其中，到期金额最大是雅居乐年5月发行的5亿美元的海外优先票据。 绿地控股当月三个债券到期，分别是40亿元的国内债务2件和2.8亿美元的海外债券1件。

另外，去年6月13件债券到期，金额共计232.10亿元，环比下跌21%。 一笔金额最多是中国恒大年发行的50亿元企业债务。 首次发行股票的40亿元中期票据也将到期。

加快供给节奏

很多业界人士指出，随着上半年业绩冲刺季节的到来，住宅企业有望加快供给节奏，供给增加。 信用资金总体上有放缓的趋势，依然是楼市持续复苏的实质性动因。 供给放出量的情况下，预计6月市场依然会维持高热，成交将继续恢复。

凯尔利研究中心表示，各城市市场、各项目脱化继续分化，核心一、二线城市市场前景看好，中高端乃至豪宅市场依然有强烈的诉求支持，弱三、四线城市市场下行压力不容忽视。

中原地产首席解体师张大伟说，从全国市场来看，活跃的城市很多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏了。 武汉市场明显稳定。 从各地土地市场来看，高价地、高溢价率区划成交频繁，开发者看好后市。

许多机构指出，疫情影响逐渐减弱，第一季度以来市场持续复苏，但今年整个公司的脱化压力依然很大。 对住宅企业来说，除了加快现在的销售窗口期的交货以外，还必须积极提高市场营销的蜕化力，“促进销售、促进回收”以确保现金流的安全。 随着以季度为基础的业绩跑步季节的到来，预计6月公司的供给将增加，预计市场整体依然保持高热，成交将继续恢复。 (作者:董添)

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