热读:融资收紧信号明显 房地产业或迎融资＂紧箍咒＂

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房地产公司在高杠杆迅速扩张的时代正在走向终结。 最近，住建部、中央银行在北京召开了要点房地产公司座谈会，研究进一步落实房地产长期机制，同时形成了要点房地产公司的资金监测和融资管理规则。

其中，房地产融资的管理主要以“三条红线”为基准，具体来说，除去存款后的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短债比不足1倍，不能融资。 根据住宅企业的“垫脚石”状况，分为“红、橙、黄、绿”四个阶段实施差异化债务规模管理。

“3条红线”“4段管理”虽然还没有真正落地，但箭在弦上的住宅企业融资新规则，引起了领域的关注。 对此，住宅企业如何积极应对，积极控制风险，减少负债？

融资紧缩信号明显为

今年上半年，受疫情影响，国内信用环境明显缓解，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易和土地市场热度较高。

多个研究机构的统计数据显示，1-8月，百强住宅企业土地总额同比明显上升。 50大房企业获得土地的金额达到1.7兆元，创历史最高纪录。 新产品价值超过千亿家的企业达到了23家。 第二梯队的住宅企业拿地最积极，多个住宅企业每月拿的金额比去年增加了两倍以上，以相反的势头储蓄趋势明显。

关于今年以来住宅企业岗位热度不减的原因，业界相关人员认为，在上半年流动性总量缓和的环境下，整体融资环境得到改善，住宅企业岗位的积极性得到了提高。

这一现象引起了监管部门的关注。 “7.24”国务院房地产业座谈会确定实施房地产金融审慎管理制度，稳定库存，严格控制增量，防止资金违规流入房地产市场。 “8.20”住建部、中央银行摘要住宅企业座谈会的研究，摘要形成了房地产公司的资金监视和融资管理规则。 除了对行业内“三条红线”政策的心理期待外，住宅企业融资紧缩的信号越来越强。

对此，中指研究院公司研究监督李建桥对中华工商时报记者表示，为房地产公司财务指标划定了“三条红线”，继续确定“住宅不炒”的定位，管理住宅企业利息负债增加情况，房地产领域杠杆 与以往的政策不同，“三条红线”实现了融资活动家公司的精确管理，防止了公司风险，迫使公司合理投资，间接逐步恢复土地市场，迅速发展房地产领域的健康。

这三条红线中有三个指标是衡量公司负债结构、债务偿还能力的主要指标。 这三个指标互为表里，综合反映了公司的负债状况和偿债能力。

在业内人士看来，这是监管的制约指标，是预期的诱惑指标，有比较明显的控制效果。 未来在“三条红线”的制约下，可以稍微以商品销售为主要攻击方向，推动住宅企业回归实体，降低杠杆，增加市场供给，对住宅企业来说增加现金流，促进长期快速发展，对顾客来说

多个住宅企业积极地

最近以来，土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷传来控制消息。 在业内人士看来，随着“三道红线”政策正式落地，住宅企业融资扩张速度比较有效，短期内会降温土地市场，长时间会使土地市场更平稳，减少周期性变动。

李建桥表示，总体来看，该规定限制了住宅企业利率负债的增长速度(最高15% )，抑制了房地产公司规模的无序扩张，促进了住宅企业的稳定杠杆，降低了杠杆。 从单一住宅企业的财务指标入手，根据其杠杆水平、债务偿还能力的表现，给出与利息债务规模相应的增速上限，这将加强领域中杠杆水平不高、财务稳健的房地产公司的特点，改变领域的长期预期，公司

对于住宅企业融资的新规则和“三条红线”，许多住宅企业的管理层公开重视。 在融创中国年度报告书的业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德在谈到监督管理部门与住宅企业相比设置的融资“三条红线”时表示:“融创自去年以来一直在降低杠杆，调整债务结构，降低融资价格，中央银行要求的东西。 ”。

汪孟德说，这项政策仍是积极肯定的政策，第一个方向是稳定库存、增量控制，在保证稳定的基础上稳步降低杠杆。 这个政策不是和某种公司对比，而是对所有领域的公司，现在的实施细则还没有发表，作为融创已经向前推进。 ”。

据说现在灵活的负债率是149%。 对此，汪孟德表示，净负债率到年底明显下降，今年年底达到120%，到2021年下降到100%以下。

万科总裁祝九胜表示，全领域长时间政策的基调和指导方针没有实质性变化，政策工具的组合运用是为了继续维持“房住不炒”的定调，是为了稳定地价、稳定房价、稳定期待。 万科已经连续11年经营性现金流正常，对自己的适应能力有信心，万科认真研究，尽快适应相关规定。

除此之外，许多房地产上市企业也纷纷表现，对监管部门提出的各项指标管理要求，严格执行企业战术，接近这些指标。

住宅企业必须积极应对监管升级。

从年上半年的情况来看，住宅企业融资规模呈现前低后高的趋势，全年到达的资金增长率接近回升，综合融资价格下跌。

中指研究院整理的数据显示，上半年房地产开发资金规模达到8.3万亿元，受疫情对宏观经济的影响，与去年同期7.2%的涨幅相比，增长率明显下降。 从单月来看，3月到达的资金同比下降7.6%，之后各月到达的资金逐渐增加，6月到达的资金为20691亿元，同比增加13.2%，融资恢复趋势良好。

目前相关融资规定尚未正式落地，但弦上有箭，放出的融资紧缩信号已成为业界共识。 那么，住宅企业是如何积极应对的？

李建桥建议，首先必须多次稳健财务政策，控制公司的杠杆水平。 从“三条红线”的设置来看，监管部门要关注住宅企业负债结构和偿债能力的状况，住宅企业要控制自己的杠杆水平，保持充裕的现金流，完全覆盖短期利息负债 而且，住宅企业必须做好准备，量入为出，做好资金安排，维持经营活动的稳定性。

其次，需要提高资金管理的精细度，提高资金录用效率。 随着融资环境的严峻，最大限度地发挥资金效益成为住宅企业管理提高的重要方面，住宅企业必须提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金采用环节，保障资金的有效运作。 而且住宅企业应该不断提高周转速度，控制土地价格，提高资金录用效率，继续造福管理。

我们还需要积极进行融资创新，打造企业品牌，引进战术投资者。 李建桥表示，目前住宅企业对债务的监督管理主要集中在有利债务上，住宅企业可以采用资产证券化等融资方法，充分利用库存资产，补充公司现金流。 有些规模化需求强的住宅企业必须积极创立公司品牌，引进战术投资者，借助力量实现跨越式迅速发展。

作者:王宸

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