热点:《中华人民共和国物权法》第十六条
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中华人民共和国物权法第十六[/s2/]条
宋某和管某二审民事判决书
山东省高级人民法院
民事判决书
( )鲁民终1779号
上诉人(原审原告):宋某。
委托诉讼代理人:赵某，北京炜衡(烟台)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):管某。
诉讼代理人:委托冯某、山东星河泰律师事务所律师。
原审第三人:烟台市福山天府房地产开发有限企业。
法定代表人:孙某，总经理。
上诉人宋某与被上诉人管某、原审第三人烟台市福山天府房地产开发有限企业(以下简称天府企业)案件的外人提出异议，不服山东省烟台市中级人民法院()烟民第一字第273号民事判决，向本院上诉。 本院于去年7月29日立案后，依法组成议院，公开开庭审理。 上诉人宋某及其委托诉讼代理人赵某、被上诉人管理某的委托诉讼代理人冯某向法院参加诉讼。 原审第三人天府企业被本院发票传唤，没有正当理由来到法院参加诉讼。 这件事现在审理结束了。
宋某上诉请求:撤销原审判决，重审支持上诉人的诉讼请求。 事实和理由:一、上诉人原系烟台丰瑞达房地产经纪有限企业员工，2009年2月18日，烟台丰瑞达房地产经纪有限企业与本案第三人协议签订《烟台富豪新天地项目全案营销代理服务合同》，上诉人为烟台丰瑞达房地产经纪 根据该合同约定，第三方应支付的销售代理佣金余额截止到2011年9月累计1388735.81元，是第三方烟台市福山天府房地产开发有限企业资金的原因，经过协商将房源作为销售代理佣金抵押，2010年11月18日富豪新天 根据上述《商品房买卖合同》的约定，土诉人前期首付229271.00元，第三方开具收据，后期余款( 360206.00元)于2010年12月16日支付，第三方开具收据，期间上诉人多次协助第三方 第三家天府企业按照合同约定向上诉人交付房子，上诉人宋某于2010年12月l6日办理交付手续，2011年10月上诉人带着家人(夫妇+2个孩子+母亲)正式入住富豪新天地xx号房间，现居。 以上事实上诉人在一审中提供充分的证据证明的同时，第三者也在法庭上表示同意。 如果涉案人不是上诉人，请想想如何在热企业、供水企业、供电企业的新闻中登记上诉人姓名。 二、一审法院在审理此案过程中，为了协助法院查明事实，上诉人除了提供烟台丰瑞达房地产经纪有限企业出具的说明外，还确定向一审法院向烟台丰瑞达房地产经纪有限企业的法定代表人玄某作证。 当时烟台丰瑞达房地产经纪有限企业与第三方双方都有账目交换，熟悉本案的基本事实，所以一审法院首先同意，后期再同意。 三、上诉人在执行房屋所在地长时间居住，其名义是该地区没有其他可用于居住的房屋，该涉案房屋是上诉人一家五口生存的唯一住所，一审法院没有认真审查案件证据和本案事实的，直接审判由上诉人的 根据一审法院判决所依据的《最高人民法院人民法院执行中扣押、扣押、冻结财产的现定》第二十九条的规定，上诉人与第三方开发商签订了法院扣押前合法有效的书面房屋买卖合同，本案相关人员 这个涉案房屋的买卖目的作为上诉人的家庭居住用的房间，直接关系到老人养老和孩子学校等基本的生活问题，上诉人名下没有其他居住用的房子。 四、《最高人民法院执行中扣押、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将所有需要转让登记的财产卖给第三方，第三方已经支付所有款项实际占有，但没有办理转让登记手续的，由第三方 及《最高人民法院执行异议和复议案件的若干问题规定》第二十八条金钱债务执行中，买方对被执行人姓名登记的不动产提出异议，符合以下情况且其权利可以排除执行的，人民法院应当支持: (一) (二)人民法院扣押前，合法占有该不动产。 (三)支付了所有款项&hellip； ； (四)购买者自己的理由没有进行用户注册。 本案的现实情况也符合上述法律规定，上诉人的指控必须依法支持。 五、需要强调的是，本案上诉人和第三者之间签订商品房买卖合同在双方真正意义上是合法有效的。 本案房款实质上由上诉人的个人劳动报酬支付，原告履行了所有事业，相当于支付了诉争议住宅的所有款项，相当于双方办理了财务结算手续。 在房屋抵押工人的劳动报酬也应该享受法律上的优先保护而不是抵押通常的金钱债务。 综上所述，本案一审判决认定事实不明确，适用法错误，要求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维持上诉人的合法权益。
管某辩论:一审判决认定事实和法律是正确的。 上诉人的上诉请求不符合法律规定的条件的，其上诉请求应当依法驳回。 事实和理由:一、上诉人要求二审法院全部归还涉案不动产，没有法律依据。 《物权法》第十六条规定:不动产登记册是物权归属和文案的依据。 根据烟台市福山区不动产交易中心制作的不动产登记簿，涉案的不动产确定为第三人的全部，该记载具有无可争议的权威和公共说服力，即涉案的不动产无可争议的是第三人的全部。 根据《物权法》第九条的规定，不动产权应当变动，以登记为必要条件。 《商品房买卖合同》的生效可以产生债权法上的效果，但不能产生物权法上的效果。 为了产生物权法上变动的效果，需要进行不动产权的公示即登记。 这是物权法的规定，也是基本的物权法学理论。 由此，上诉人要求二审法院全部归还涉案不动产，没有法律依据，必须依法驳回该诉讼要求。 二、上诉人与第三方签订的《商品房买卖合同》无效。 2010年11月18日，上诉人与第三方签订了《商品房买卖合同》。 本合同第24条约定:本合同自双方签订之日起30天内，卖方和买方有合同向物业管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。 上诉人作为合同方当事人应该知道这项规定。 但是，它在签订之日起30天内没有向物业管理部门提交合同登记备案，根据这个约定合同无效。 合同签订6年来，上诉人对合同没有生效有重大过失。 三、上诉人主张涉案房屋缺乏自己的入驻证据。 根据《山东省商品房销售管理条例》第三十七条的规定，房屋检查交付书的签名视为商品房的交付采用。 当事人双方另有约定的，从其约定中。 上诉人与第三方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定双方进行检查交接时，卖方必须出示本合同第八条规定的说明书，并在房屋交接文件上签名，卖方必须提供《住宅质量保证书》和《住宅采用证明书》 在本案中，申诉人声称与第三者于2010年12月16日办理了交付手续。 另外，上诉人在起诉书上主张2011年10月正式进入涉案家庭。 但是，向法院提交的证据不足以证明其主张，所谓房屋交付不符合上述规则的规定及双方合同中的确定约定。 根据民事诉讼法第六十四条的规定，必须承担不能举证的不利后果。 另外，根据一审法院明确的事实，烟台中院于2011年8月12日没收了涉案房屋。 上诉人通过起诉书承认2011年10月正式进入涉案房屋。 据此，上诉人入住涉案人士的时间在一审法院扣押两个月后有明显的过失。 三、上诉人的诉讼请求不符合法律规定的排除或阻止执行的条件，对其诉讼请求应当依法驳回。 (1)事件的外人用佣金抵押所得房屋，进行转让不受物权期待权的保护。 最高人民法院为了保护弱者，确立了住宅顾客物权期待权保护规则。 即，执行程序中，基于客户生存权这一更高的价值维持，给予客户对买房物权的期待权排除执行效力(江必新，刘贵祥主编《最高人民法院人民法院人民法院关于人民法院执行异议和复议事件 一审法院表示，涉案房屋由第三方通过支付烟台丰瑞达房地产经纪有限企业的营销佣金支付给烟台丰瑞达房地产经纪有限企业。 烟台丰瑞达房地产经纪有限企业又把涉案房子转让给了上诉人。 因此烟台丰瑞达房地产经纪有限企业是债务减免协议的受让人。 在这本书的第429页中，东西交付的债权优先于金钱债权，但债务免除协议的目的是消灭金钱债务，不应该优先于其他金钱债权的实现。 不得将债权放弃受让人纳入物权期待权保护的范围。 抵押协议既然没有受到人物权期待权的保护，自然抵押协议就不得接受向人转让房屋后的受让人，受到物权期待权的保护。 (二)上诉人的诉讼请求不适合从最高人民法院的司法解释中排除执行。 《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定在执行金钱债权中，对买方在执行的不动产开发公司名下登记的商品房提出异议，符合以下情况且其权利可以排除执行的，人民法院予以支持 2 .购买的商品房是居住用的，以购买者的名义没有其他居住用的房子。 自己支付的费用超过合同约定的总费用的50%。 关于本案，被抗辩者对被执行第三方名下登记的商品房提出异议，且符合上述三种情况，并且其权利可以排除执行的，人民法院可以支持，否则不支持。 但是，在本案中，(1)一审院退房前，上诉人与第三者签订了书面买卖合同，但该合同无效。 而且，该合同不是双方根据真实买卖住宅的意思表示签订的，第三方通过支付烟台丰瑞达房地产经纪有限企业的佣金，第三方通过支付涉案住宅和烟台丰瑞达房地产经纪有限企业来抵消。 抵押后，烟台丰瑞达房地产经纪有限企业因不支付上诉人的工资而抵押。 第三者和上诉人之间没有真正的房屋买卖合同关系。 (2)上诉人在本案中抵押的房屋没有证据表明是为了居住。 烟台市中级人民法院()烟执异字第156号民事裁决书明确了上诉人姓名还有居住用的房子。 上诉人在异议书中也自认别的住处。 地点是芝果区幸合里xxx号内xxx号。 (3)在本案一审过程中，上诉人无法提供比较有效的证据，无法提供表明自己支付的购买费用超过合同总费用的50%的证据。 根据上诉人在一审审判中的陈述，首先主张支付是现金，主张用没有证据的支持和支付不足的佣金支付，陈述的前后不同。 但是，没有证据表明已经向第三者实际支付了购买费用。 四、要求二审法院对上诉人妨碍民事诉讼的行为给予必要的制裁。 在本案中，上诉人提供了新的证据“房屋权利登记新闻”。 《民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人必须对自己提出的主张立即提供证据。 在本案中，上诉人在烟台中院执行局审查上诉人的执行异议时，不向执行部门提供其证据。 一审期间也不提供这种证据，因此这种证据逾期了。 根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第102条的规定，法院建议不要采纳这一证据。 法庭采取这种证据时，应该依法训练它，并处以罚款。 上诉人逾期提供证据的行为浪费了司法资源，给被上诉人造成了损失，因此根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第102条第3款的规定，逾期提供证据导致抗辩者增加
原审第三人天府企业没有来到法庭，也没有陈述。
宋某诉一审法院:1.确认福山区天府街xxx号富豪新天地xxx号楼xxx号不动产全部，依法停止执行该房屋。 2、诉讼费用由被告管某承担。
一审法院认定事实:管某是刘某、初某、郭某、烟台市福山区恒丰建材有限企业、天府企业返还投资补偿金纠纷的案件，烟台市中级人民法院于年12月11日作出( 2011 )烟商初字第81号民事判决，判决结果如下 烟台市福山区恒丰建材有限企业在人民币500万元和利息的范围内承担连带偿还责任。 二、驳回对某刘某、初某、郭某的诉讼请求。 三、驳回某诉讼请求。 这个判决现在正在发生法律效力。 在此案审理过程中，管某提出财产保全申请，烟台市中级人民法院于2011年8月12日( 2011 )烟商首字第81号民事裁定，依法没收了涉案不动产。
天府企业没有履行判决确认的支付义务，因此管理某项申请强制执行。 烟台市中级人民法院由()烟执字第313号立案执行，在此案执行中外人宋某提出异议。 烟台市中级人民法院于年9月6日()在烟执异字第156号执行裁决书，宋某提交了商品房买卖合同和收款收据的复印件，但支付的购买费用超过合同总价款的50%，以其名义提供了表示还有居住用的房子的比较有效的证据， 宋某的异议是“因为最高人民法院关于人民法院处理异议和复议。
宋某不服()烟执行异字第156号执行裁定结果，提出本索赔。
在审判中，宋某对其诉讼主张提供了以下证据:一、合同编号为烟房福预字2008第xxx《商品房买卖合同》，说明宋某与天府企业于2010年11月18日签订了合法比较有效的《商品房买卖合同》 合同约定分期付款:首付229271元，截止2010年11月8日支付，余款360206元，按工程价款(销售代理佣金)结算。 管某认为不能确认该合同的真实性，特别是号码有变更的痕迹，原来是从2007年变更到2008年，根据合同号码，涉案人员是预售合同。 如果是现房的话必须签订现房的合同。 根据该合同第二十四条合同自登记备案之日起生效，该合同不生效。 天府企业对合同的真实性没有异议，据说涉案房屋是2009年提出的房间，备案手续可以在预售房间处理，涉案房屋已经在现房，不能办理备案手续，也不需要处理。 合同是样式合同，我方没有变更。 宋某和天府企业将合同约定的工程款结算错误地称为营销代理佣金。 二、天府企业开具的两张收据。 说明根据《商品房买卖合同》的约定，宋某分别于2010年11月18日支付了该房头金229271元，于2010年12月16日支付了剩余房金360206元。 管某说这两个收据的真实性无法确认，宋某必须向法庭提供资金来源的证据。 第二张收据和合同约定矛盾，合同约定用工程款抵消。 而且，这种证据形式不合法，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条的规定，对外发生经营业务支付的，应当向受益人取得发票。 三、《富豪新天地业主公约》及房地产企业备案的呈请书说明涉案房屋由烟台市福山区富豪物业管理有限企业提供物业管理服务，房地产企业备案的呈请书说明涉案房屋交接时间为2010年12月16日 管某无法确认说明的真实性，但对说明的文案有异议，认为没有证据表明第三者把房子交给了宋某。 四、房地产说明及房地产、水、电、暖、燃气缴费发票组，表示宋某已经实际居住采用。 管某认为这种证据形式不合法，对本案没有解释力。 根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条的规定，对外发生经营业务支付的，应当向受益人取得发票。
关于上述合同签订背景和房款支付情况，宋某根据烟台丰瑞达房地产经纪有限企业于年9月13日发行的说明，说明文为: 2009年2月18日我国企业和天府企业《烟台∠富豪新天地项目全案营销代理人 截至2011年10月，由于该合同的履行，天府企业应累计支付余款(营销代理佣金) 1388735.81元。 经过双方协商，短缺的销售佣金以其开发住宅来源为抵押。 2010年11月18日经我们企业批准，天府企业与宋某签署《商品房买卖合同》，将抵押的富豪新天地27-1-101房源一套(总房金589477元)归宋某名下。 宋某另有《烟台&bull； 富豪新天地项目全案营销代理服务合同》证明是这个项目的实际执行者。 宋某承认涉案房屋实际上没有支付房款，房款是用天府企业租的烟台丰瑞达房地产经纪有限企业的佣金支付的。 天府企业接受这个说明的复印件，承认至今没有向烟台丰瑞达房地产经纪有限企业支付佣金。 管某认为抵押的房间是给烟台丰瑞达房地产经纪有限企业的，不是给宋某的。
关于涉案房屋为什么至今没有办理产权证明书，宋某说天府企业先等着，说等着的时候房屋被法院没收了，所以无法办理。
另外，烟台市中级人民法院()烟执异字第156号执行裁决书认定宋某名下还有其他可以居住的不动产。
一审法院认为，本案争议的焦点是:一、涉案不动产的所有权利是否归宋所有。 二、宋某是否享有排除或执行涉案不动产的理由。
一、涉案不动产的所有权是否是宋朝的一切。 《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，生效。 如果没有注册，就不会产生效力。 但是，法律另有规定除外。 在本案中，涉案不动产的权利至今仍登记在天府企业名称中，宋某没有取得涉案不动产的权利证明书。 这要求涉案不动产的所有权利确认其一切都没有法律依据，因此必须依法驳回。
二、关于宋某是否享有排除或阻止涉案不动产的理由。 《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定在执行金钱债权中，对买方在执行的不动产开发公司名下登记的商品房提出异议，符合以下情况且其权利可以排除执行的，人民法院予以支持 (二)购买的商品房是居住用的，购买者名下没有其他居住用的房子。 (三)支付的款项超过合同约定的总款项的50%。 本条赋予客户对购买房屋物权的期待权，排除执行效力。 首先，在本案中，根据明确的事实，宋某和天府企业签订了住宅买卖合同，但根据双方的陈述，该合同不是双方根据实际买卖住宅的意思表示签订的，双方签订住宅买卖合同的原因是天府企业在烟台丰瑞达房地产中介 宋某实际上没有支付涉案不动产的房款，与上述法条规定的客户有本质区别。 由于天府企业与烟台丰瑞达房地产经纪有限企业之间成立了物债协议关系，债务协议的目的是消灭金钱债务，只产生债务法上的效力，受让人只享受债务标的物的登记请求权和物权，优先于其他金钱债务的实现 另外，烟台丰瑞达房地产经纪有限企业不是本案的当事人，天府企业与烟台丰瑞达房地产经纪有限企业之间的法律关系也不属于本案的审理范围，因此天府企业与烟台丰瑞达房地产经纪有限企业之间的营销合同履行情况，天府企业在烟台丰瑞 其次，根据宋某提供的物业费、水、电费记录，其首次支付时间为2011年10月以后，比法院检查涉案不动产的时间( 2011年8月12日)晚。 另外，宋某名之下，存在着可用于居住的其他房子。 因此，宋某对涉案不动产的主张权利不符合上述法条规定的条件，其要求不应该依法支持涉案房屋的停止执行。
以上，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决:案件受益费为9695元，原告宋某负
二审期间，上诉人宋某提交了烟台市福山区住房保障管理中心发行的《住房权利属登记新闻查询说明书》的一部分。 说明:以上诉人名义备案的福山区松霞路xxx号不动产是商业用的房间，已经没有可以居住的不动产了。
根据上诉人的质证，此说明与本案无关，本案审理烟台市福山区天府街xxx号富豪新天地xxx号，此不动产为松霞路xxx号-x号。 而且，这一证据表明上诉人将另一所房子用于居住。
关于上诉人宋某提交的上述证据，本院的认证如下:上诉人提交的烟台市福山区住房保障管理中心发行的《房屋权利登记新闻查询说明》，该房屋的用途和上诉人只有该房屋一套，以达到上诉人的说明目的。
本院二审审理中查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是:第一，上诉人对涉案不动产是否享有全部权利。 第二，上诉人对涉案房屋是否有足够的民事权益排除强制执行。
关于第一个焦点问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，生效。 如果没有注册，就不会产生效力。 但是，法律另有规定除外。 根据第十四条的规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，应当根据法律的规定登记，从不动产登记册上记载开始生效。 本案争议的不动产依然登记在天府企业名下，对外公示的所有权利人依然是天府企业，不动产登记没有变更的情况下，涉案物权的变更还没有完成，上诉人不能成为物权法所指房屋的所有权利人，谈判
关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于执行异议和复议案件的几个问题的规定》第二十八条在金钱债权执行中，买方对被执行人姓名登记的不动产提出异议，符合以下情况，且其权利排除执行， (二)人民法院没收前，合法占有该不动产。 (三)支付了所有款项，或者按照合同约定支付了部分款项，剩余款项按照人民法院的要求交付执行。 (四)购买者自己的理由没有进行用户注册。 在本案中，根据审理认定的事实，上诉人于2010年11月18日与天府企业签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案不动产，一审法院扣押涉案不动产的时间为2011年8月12日，上诉人和天府企业在涉案不动产没收前已经 双方对合同是否已经生效有争议，合同的生效方法是从登记备案开始生效，合同一直没有登记备案，但天府企业承认支付不足的佣金支付给涉案住房货款，向上诉人开具收款收据，在上 合同双方实际全面履行合同的行为，应视为通过协商变更合同的生效条款，该合同生效。 关于管某认为该合同没有生效的抗辩理由，本院不支持。 关于上诉人在法院扣押前是否合法占有涉案不动产，上诉人和天府企业均承认该房系将于2010年12月16日交付，富豪企业本身是涉案大楼的不动产管理企业，一审上诉人提供的“富豪新天 上诉人没有直接支付购房费，但用佣金支付房费应该被视为支付了全额房费。 一审法院认为上诉人实际上没有支付涉案不动产的房款，本院依法纠正。 双方签订的《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情况，当事人同意平均不申请解除，继续履行，上诉人对该不动产合法占有，继续履行合同房屋 这种不动产没有办理通过手续，天府企业没有纳税，不能发行正式的不动产销售发票，不是上诉人自己的原因。 本案情况符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件几个问题的规定》第二十八条的规定，上诉人根据比较有效的合同全额支付对价，实际占有房屋，某申请本案执行的依据是通常的金钱债权，上
如上所述，上诉人的上诉请求的一部分成立。 一审法院适用法律不当的，本院依法纠正。 本院根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件几个问题的规定》第28条、《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项、最高人民法院《关于适用的《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第312条第1款第1项
一、撤销烟台市中级人民法院()烟民一初字第273号民事判决。
二、不得执行福山区天府街富豪新天地27-1-101号不动产。
三、驳回宋某的其他诉讼请求。
一审案件受益费9695元，宋某负担4695元，管理某负担5000元，二审案件受益费9695元，宋某负担4695元，管理某负担5000元。
本判决为终审判决。
长岳彩林审判
代理陪审员曹毅
代理陪审员陈浩
二零一六年十二月二十日
书记官李倩
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