政法:老小区装电梯一楼客户反悔责任谁担

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□法治日报全媒体记者王春

□法治日报全媒体通讯员马欣宜董怡

在旧小区加装电梯是提高居民生活水平、解决老龄化问题的一项措施。 但是，实际安装电梯后房屋的市场价格、布局、采光、安全通道等因素受到不同程度的影响，不同楼层业主之间的矛盾是不可避免的。 日前，浙江省宁波市高新区法院审查了这样的案件。

李先生进步居住的六层单元大楼建于2008年，业主560岁者居多。 为了处理年老上楼的问题，李进步同意给这栋单元大楼的其他业主增加电梯，但住在一楼的马国祥和杨云飞两家业主长期在外国，为了方便信息表达，李进步于年10月12日树微信群

但是马国祥和杨云飞同意的方案没有得到其他业主的同意，李进步必须联系另一家电梯制造商制定第二套建设方案，于年11月22日向微信群发表。 之后，李进步又召集业主当面协商详细问题，最终明确使用了第二套建设方案，但马国祥、杨云飞因在外国而没有参加。 同年12月，该单元大楼所有住户签订意向书、委托书，约定增加电梯，分摊费用，全面委托李进步增加电梯。

经过公示、审查等一系列手续，李进步代表其所在单位大楼的全体业主与电梯企业签订了《现有建筑加装电梯购买合同》，然后李进步将施工图、合同等文件发送给微信群。

年6月1日，电梯加装项目顺利启动。 7月下旬，马国祥特意从外地回来调查施工过程，施工现场的情况与他的想象大不相同。 马国祥马上打了李进步的电话。 接下来，杨云飞也确认表示异议。

原来，马、杨两人同意的是第一套方案，最终施工的是第二套方案。 根据第一套设计图纸，电梯井离大楼北墙418厘米，原来大楼的门不需要移动或变更，是180厘米宽的双门。 在实际施工的第二套方案中，电梯井离走廊门只有130厘米远，从走廊门的两侧关闭。 原来走廊的门被拆掉了，改建成了西边宽120厘米的小铁门。 马国祥认为第二套方案对一楼住户的通风采光产生了一定的影响，走廊的门影响了通行和安全。

马国祥，杨云飞的制止使工程无法继续进行。 剩下的业主在协商一致的情况下，于年10月29日与电梯企业解除《现有的建筑加装电梯购买合同》，回填修复挖掘地，支出各种费用、违约金等10余万元。 之后，包括李进步在内的2层到6层业主将马国祥、杨云飞告上法院，要求承担这10万元的损失。

高新区法院受理此案后，通过现场调查、开庭审理查明事实，最终判决马国祥、杨云飞承担次要责任，两人各酌量赔偿7000元。

共享区域的改建必须共同协商达成协议

法官表示法院后，同一单元大楼内的业主达成加装电梯的意向后，必须就电梯加装建设方案进行协商。 应该在协议中诚实应对，互相帮助，互相保护诚实。

在本案中，第二套建设方案与以前通知马、杨二人的第一套方案有明显差异，对住在一楼的业主有很大影响。 其他业主在决定采用第二套方案之前，必须通知马国祥、杨云飞，并征得其同意。 但是，李进步只是将建设方案向微信群发表，包括李进步在内的2楼到6楼业主，没有对外国的马、杨两人变更建设方案做出比较有效的提示、告知。 如果没有对新计划发表意见，当然不认为同意该计划。 其他业主应该把未经马、杨两人同意的第二套建设方案交给电梯家具企业施工，对由此造成的损失后果承担首要责任。

另外，涉案单元大楼的业主共同委托李进步“组织业主就会议的召开、电梯的加装进行协商，向全体业主征求投票意见，进行电梯的加装设计申报”等。 马国祥、杨云飞要积极参与李进步在微信群发表的通知、项目进展，及时关注并发表意见。 但马、杨两人对李进步发表的第二套建设方案、合同等新闻态度消极，没有立即发表异议，在一定程度上对原告产生了误解，对损失也要承担部分责任。

负责法官认为:“在旧小区安装电梯一直是很难啃的骨头，因为有建筑物全体业主的好处，所以必须提出平衡的建议。” 根据我国物权法的规定，专有部分是占建筑物总面积三分之二以上的业主，如果占总人数三分之二以上的业主同意，可以改建、重建建筑物及其附属设施。 根据2021年1月1日实施的民法，投票专用部分面积的四分之三以上的业主得到投票人数的四分之三以上的业主的同意，可以改建、重建建筑物及其附属设施。 但是，为了顺利迅速地推进改造项目的落地，需要反复进行熟悉的协商，直到业主之间达成协议为止。 虽然过程很难，但“合理合法合规、公平公开公正”是不可或缺的基础。

(文中当事人是人均假名)

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