热读:长租公寓连环“爆雷” 深陷信用危机

本篇文章3765字，读完约9分钟

刚才国庆节假期，成都市双流区的张晓朋一边找房子，一边关注维权集团的消息。 5月初，他付了租公寓房的客人一年房租2万元以上，8月初开始见到企业的人去了大楼的空房间。

他的遭遇不是判例。 8月27日，杭州长租公寓的朋友刚付了2万余元的房租，中介却卷着钱逃走了。 9月初，上海长租公寓“岚越”被当地公安机关立案调查……

近年来，长租公寓在各大城市发展迅速，但市场鱼龙混杂。 据不完全统计，继去年南京乐伽公寓的爆雷后，从今年8月开始的短短一个多月内，以“高进低出”“长收短付”异常模式运营的房屋租赁公司达10多家，企业资金杠杆率达10倍以上，资金达100万元。

许多长租公寓一个接一个地跑

最近，杭州、上海、合肥、郑州、广州等许多长租公寓企业爆雷，这些企业都以“高进低出”“长收短付”模式经营，即高价收房，低价租房，每月向房东付款，对租房人少 一点公司是年收入、月薪，杠杆率可以扩大10倍以上。

现在各大城市的长租公寓分为两类，一类是重资产型，主要是开发商自有的长租公寓，也有部分国有住宅来源。 一是轻资产型，房屋租赁公司收集市场上分散的个人住房来源，统一托管和租赁。 轻资产、管理式房屋租赁公司门槛低，起步容易，是目前市场的主力。

今年3月，成都市民张先生把空闲的不动产挂在“闲鱼”app上出租后，房客遇到家里的业务员私信询问张先生是否考虑托管房子。 检查了这家企业的相关营业新闻确认没有问题后，双方签订了委托管理服务合同，租金2800元一个月。 4月，张先生不知不觉地知道租客实际上以不到2000元的价格租了房子。 “当时觉得奇怪，合同生效了。 ”。

这所房子的租客陈先生是个刚毕业的大学生。 “租房子的时候看到房东和中介企业签订的委托书，放心租了这所房子”陈先生说，因为租金比市场价低300元，中介要求必须一次重复支付一年的租金，当时一共支付了2万元以上。

老陈租房后，房客遇到房子每月付老张房租，但从7月开始老张就没拿到过房租。 8月初，巢客家中所有业务员退休，企业人员上楼清空，许多房东和租客聚集在办公室外寻找信息，微信群保持维权。

8月19日，经济参考报记者陪同张先生向当地派出所通报，结果发现，有“一城一家”、“猪帮”、“巢客人待家”租赁合同的受害者排列着多个。 在毕业季，波及的群体大多是刚毕业的大学生，很多租客付了一到两年的房租，但房东没有收钱，要求租客搬家，很多租客无家可归。 不想搬家的租客也不少，和房东矛盾。 据派出所民警介绍，该事件涉及范围很广，现在搜查部门正在调查中。

根据巢客公寓的官网，截至2009年9月，共有杭州、上海、苏州、武汉、成都、天津6个城市，累计管理2万多个套房来源。 有报道称，嵌套公寓在这次事件中约有1万7千人的好处受损，资金超过了亿元。 武汉巢客公寓4月发布的资金链断裂，出租房东超过8000人。

为什么各地的“高进低出”式租赁企业最近集中爆雷？ 成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔认为，另一方面，受疫情等影响，公司资金链越来越紧张，受不了了。 另一方面，在各地更严格的监督下，这些企业的问题和被动或积极地集中暴露，形成连锁反应。

目前，各地相继调查爆雷事件。 但是，网民通过各种途径，反映了多个租客被房东强行搬出行李，被赶出去，房子也换了门锁。

“受骗的人都是刚需”

迅速发展的房屋租赁市场鱼龙混杂，泥沙纷乱。 一点公司使用“高进低出”“长收短付”的异常经营模式，影响领域的快速发展，专家坦率地说，“长租公寓的爆雷，危害比p2p爆仓大”。

年以来，中国大力支持住宅租赁市场的迅速发展，其宗旨是实行住宅居住不炒，推进租赁购买，形成居住的房地产市场。 年，16个城市进入中央财政支持住房租赁市场快速发展试验范围，包括一线城市和部分二线城市。 中原地产首席解体师张大伟认为这些城市的租赁住宅规模很大，有助于稳定这些地区的租赁市场，迅速发展全国租赁市场的健康。

专家认为一点公司的“高进低出”“长收短付”的异常经营模式主要有以下优点。

一是阈值低，手段隐蔽，模式容易复制。 业内人士直言，“高进低出”类公司本身是轻资产，以相对折扣价格迅速占领市场，利用时间差形成巨大的资金池，进行其他投资和秘密转移，资金链容易断裂。 在这个阶段，企业的大概率出现了法人变更、经营范围变更等责任转嫁的操作，爆雷后的公司法人多为一点替罪羊，幕后操纵者很难追究责任。 另外，这个模式门槛低，容易复制，比如四川悦冠背后的飞行员是和原成都乐伽企业同组的人，换个“马甲”再来一次。

二是法律的定义困难，资金回收难以执行。 西南财经大学经济学院教授刘璐认为这种商业模式与去年的鸡毛p2p企业没有本质区别，但这种模式在前期不能轻易定义恶意经营的性质。 公司是开拓市场的商业行为，可以说是把炸弹的原因包装成经营不善。

成都市律师协会副会长陈军表示，如果企业广告的主要负责人和股东不存在卷资跑路和刑事欺诈等，责任人个人承担有限责任，主要责任由企业名义承担，但很多企业在轰炸后偿还能力弱，遇到主要负责人跑路时，租赁人和房东的 据记者介绍，年，拥有4.5万套租赁住宅的南京乐伽公寓爆炸后，最终认定民事责任，难以弥补房东和出租人的损失。

三是缺乏监督管理手段。 成都市住建局相关负责人表示，今年以来，成都要求房屋租赁公司在开业前向住建部门出具开业报告备案，其租赁合同也要备案，但企业有意避免备案，行政监督管理难以涵盖。 陈军说，房屋租赁公司违反合同约定，本身属于民事纠纷，必须通过司法程序处理，公司没有违法行为的，主管部门无权采取行政手段强制解决。

贝壳研究院高级解体师黄莹认为，由于市场主体和租赁房源数量多，种类多，监督能否全面涵盖市场租赁房源和租赁机构的经营行为是各地实际操作过程中的一大难点。

四是社会危害很大。 记者发现，这种事情波及的出租人是还没有进入社会的学生和刚进入社会的职场新人，社会经验不足，防范风险的能力弱。 房东也是受害者，因为得不到房租而强制收容房子，引起了很多社会矛盾。

刘璐认为，在市场推广阶段，如果这些公司的账本没有获得“烧钱”客群的资本，这是明显的“庞氏骗局”，危害比p2p大。 因为那些被骗的人需求很高。 公司一跑，租客们不仅不能退款，而且没有房间。 蛋壳公寓副总裁林苏说，这些事情扰乱了正常的市场秩序，影响了住宅租赁领域的迅速发展，引起了劣币驱逐良币的恶性竞争。

“资金池”问题亟待监督管理

许多业内人士尽快完善监督管理制度，缩小房租“资金池”，提高对高进低出、长收短支、违章改建、发布假房源等行为的打击力度，为保障出租人和房东的合法权益、规范经营的公司提供良好迅速的

首先，加快立法进程，完善监督管理制度。 住建部从9月7日开始就《住宅租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。 其中之一是，如果房屋租赁公司有“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为，物业管理等部门必须将其列入经营异常名单。 直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监督管理制度，将租金、押金等纳入监督管理。

刘翔建议尽快颁布相关实施细则、地方性条例、监督管理措施细则等一系列辅助规定，促进条例落地。 刘璐认为，在允许公司对长租公寓这一新兴领域进行创新探索的同时，市场监督管理、居住建设、金融等部门必须建立共同监督管理的常态化机制，这样的公司从登记之初就进入了监督管理范围

其次，加强金融监管，缩小预付租金“资金池”。 目前，南京、杭州、西安等城市出台了长租公寓专用账户的监督管理办法，杭州冻结了公司的部分资金作为风险防范金。

刘翔认为长租公寓领域的利润率很低，正常经营的公司基本上只有达到90%到93%的住房出租率，公司才能盈利，但疫情后大部分分公司出租率达不到这个标准，迅速 对此，“高进低出”式的租赁公司，强烈的对象是使用预付1年到2年房租的手段，在短期内积累巨大的“资源池”。

“缴纳高额风险防范控制金有可能使本微利的合规经营公司更加困难，对“高进低出”公司的制约有限。 为了支持领域健康迅速发展，更有效的方法是减少房租预付，尽量降低“资金池”的规模，设立专门账户进行监督。 ”。 刘翔呼吁道。

9月11日，成都市发布租赁资金监督管理新规，要求房屋租赁公司在全市开设唯一的资金监督管理账户，租赁周期超过3个月的，对利用收到的租金、押金和“租金贷项”得到的资金进行监督管理

再次回到服务业属性，加强领域自律。 刘璐认为长租公寓是重要的民生行业，应该防止领域过度金融化，诱惑公司降低杠杆。

刘翔呼吁领域回归和较强的服务业属性，例如采用迅速发展信托制房地产的设想，鼓励租赁公司提供涵盖租赁前、租赁中、租赁后全链环节的信托制管理服务，直接签订所有者和租赁人之间的合同

林苏建议在全领域加强监督，立即通报领域协会和主管部门，不断压迫这类公司的生存空间，对涉嫌违法犯罪的行为给予强烈冲击，营造有利于领域健康稳定的迅速发展气氛。

最后，加大风险预警，动员社会监督。 陈军建议通过许多普及途径，让房东和房客深刻认识到参与这种租赁方法的风险，警惕异常价格租金的诱惑。 黄莹建议，各城市建立纠纷解决和通报公示制度，畅通投诉通报渠道，发挥公众力量参与监督，并发挥每一个地区的房地产作用，有力监督和通报领域乱象。 (记者李钱薇卢宥伊)

标题：热读:长租公寓连环“爆雷” 深陷信用危机    地址：http://www.shuiyihui.cn/new/24795.html