热点:一个发问：龙湾盛景楼盘的查封拍卖是否合法合理合情？

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带编辑者 根据这次《民主与法制》杂志封面话题的系列报道，涉猎的话题是司法执行中的三个重要环节，分析三个真实的司法例子，可以看出司法执行环节有多少真空地带。 这些真空地带如果得不到及时有效的填充，公平的正义和期待就会大不相同，引起很多司法腐败。 融展企业和前进企业的购房纠纷是怎么来的？ 2012年6月，河南南阳人李鸿章等人经过河南省宜阳县政府招商，有钱向该县投资开发房地产项目，2012年10月投资设立宜阳县融展置业有限企业(以下简称融展企业)，在县政府支持下龙湾盛景(教 这个项目是2012年宜阳县的要点工程，实际占地110亩，建筑面积计划25万平方米，首要处理全县教师住房困难问题。 项目地块的位置、房屋设计和工程质量，在该县首屈一指。 项目建设从年6月开工到年12月，一、二期主体工程完成15万余平方米，已实际投入资金2亿余元。 目前，该企业名称的所有资产为国用[]第14号(网地)、15号土地采用权( 110亩)和宜国用[]第15号土地上的7号至19号大楼，共13栋。 年8月，河南省前进化学工业科技集团股份有限公司(以下简称前进企业)和融展企业达成了龙湾盛景住宅建设项目定向开发协议书，前进企业在征求员工意见的基础上，按照融展企业双方商定的建设方案和条件，前进企业 根据协议，前进企业以秘密价格购买了龙湾盛景住宅小区的1、2期大楼共计11栋400多所房子。 根据约定，前进企业必须在协议签订后3天内预付5000万元，协议签订后50天内累计支付额达到建设资金总额的60%即10699万余元，前进企业第一期应付账款5000万元于年10月28日支付完毕，第二 融展企业没有追究前进企业的这些违约行为，另外，在年1月18日到20日之间，与444户买家签订了《商品房订单协议书》，各买家承诺在年2月28日前向融展企业支付30%的首付。 据融展企业透露，在年4月该项目取得“商品房预售许可证”后，融展企业书面通知符合条件的购买者缴纳“订单协议”约定的首付并签订“商品房买卖合同”，但各购买者缴纳首付，“商品房销售。 融展企业认为买家都是前进企业的员工，这样不能齐心协力付首付签订合同，恐怕不是他们的个人行为吧。 而且，前进企业在诉讼时说，协议签订后，前进企业前期已经向融展企业支付9000万余元的建设资金，其中企业买家支付购买费用444万元。 融展企业施工缓慢，工程严重延误，未如期处理定向项目所有房屋预售许可证。 而且，在收到前进企业的巨额资金后，确定不再履行合同，是双方纷争的原因。 年7月2日，融展企业向前进企业发出了《协议解除通知书》，要求解除与前进企业的方向协议。 前进企业于年7月4日向宜阳县人民法院提起诉讼，要求确认融展企业出具的《解除协议通知书》无效，根据其申请，宜阳县人民法院决定融展企业7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号 融展企业对此案的管辖权和诉讼保全裁定不服，提出异议和复议后，宜阳法院解除了融展企业上述所有房屋的关闭，融展企业提出的管辖权异议通过调解予以撤回。 年3月24日，宜阳县法院确认融展企业去年7月2日发给前进企业的《协议解除通知书》无效，双方继续履行原协议。 据融展企业称，该判决生效后，融展企业要求前进企业履行原来的协议，但前进企业仍拒绝付款，反而建议融展企业以低价出售整个项目。 由于报价太低，融展企业未能同意。 年9月2日，前进企业向洛阳市中级人民法院提起诉讼，要求解除与融展企业签订的《宜阳县龙湾盛景住宅项目导向开发协议书》，返还支付的建设资金9000万元和违约金954万元共计954万元。 被扣押的不动产远远超过诉讼目标吗？ 年9月7日，洛阳市中级人民法院没收了融展企业开发的龙湾盛景项目10号、12号、13号、14号、15号、18号、19号楼除商务舱和6栋住宅外的所有房屋，并将宜国[]第14、15号土地采购权(。 据融展企业介绍，没收的财产价值约2亿元，远远超过了前进企业起诉的目标，超过了标准的没收，特别是超过了14、15号土地的采用权的没收，融展企业将15号土地的7号、8号、9号、11号、16号、17号大楼 融展企业在法定期限内提出了书面复议申请，洛阳中院没有回复。 对此，中国法学会民事诉讼法研究会副会长、中国人民大学法学院教授汤维建认为，没收本身是有代价的，但超额额度的没收错误的情况下，民事诉讼法第102条必须有确定规定，没收的金额必须在本案请求的范围内，诉讼请求的 法院超额检查造成被执行人损失的，涉及国家赔偿的问题。 是否构成超标扣押，需要主张者为支持自己的主张提供充分的证据。 中国人民大学法学院的张新宝教授认为，关于没收的房子，法院应该按套拍卖。 对于被拍卖的每个房子，法院必须通知国土部门允许注册财产权。 而且法院必须设立专业账户，接收和处置拍卖所得的款项。 扣押并不意味着失去了财产的所有权利，只是限制了其自由转让。 扣押是为了执行目标请求而实现的，出售扣押的财产是为了偿还，这是最好的解决办法，扣押最终不需要拍卖土地的采用权。 在这个事件中，拍卖的土地采用权很麻烦。 有些人已经买房，付钱，已经有部分土地采用权了。 土地采用权是不可分割的。 有人去买这块土地的国有土地采购权不容易。 法院成套拍卖这些没收的房子，收回钱。 第一次检查贴纸还没有判断，可以第二次检查贴纸吗？ 经过洛阳中院的判决和融展企业的上诉，年11月21日，在河南省高级人民法院的主持下，双方达成调解解除合同，明确返还融展企业由前进企业支付的9000万余元和利息。 但是，在法定期限内，融展企业没有履行还款。 据融展企业称，企业一期的住房预约证因司法冻结而无法销售，因此融展企业要求第三者注入资金，但因诉讼和相关人员的妨碍最终搁浅了。 融展企业不仅不能从销售中偿还债务，而且企业的不动产和土地被司法没收不能融资，因此法院的解约书不能履行。 年1月17日，此案立案执行。 5月22日，洛阳中院发布公告，判断并拍卖上述保全没收不动产。 同日，洛阳中院发布扣押公告，融展企业名称位于宜阳县香鹿山镇宜宾路南侧龙湾盛景项目7号、8号、9号、11号、16号、17号，共计6栋，扣押期限3年。 当时，融展企业委托一家判断企业进行判断报告，认为前7栋建筑的总价值已经达到2亿，并提交给法院，洛阳中院对此没有回答，没有判断没收的7栋建筑，径行没收了另外6栋建筑。 中国法学会民事诉讼法研究会会长清华大学法学院教授张卫平认为，必须考虑到法院没收的财产价值不比诉讼标的物大，前7栋没有做出判断，有可能在再次扣押第2批6栋之后就有问题。 融展企业提供的判断报告书不能说是法定的，但至少是一个参照。 判断的结果是2亿，远远超过债务总额9000万元。 在这种情况下，法院必须考虑。 如果这七栋楼能满足目标物的执行，就不能检查其他大楼。 否则，将成为超标的检查贴纸。 是整体拍卖还是一套拍卖？。 年8月17日，河南鼎坤房地产判断咨询有限企业发行了《房地产司法鉴定咨询报告》，对融展企业首次没收的房地产的判断价值为10354万余元。 12月21日，洛阳中院作出执行裁定，拍卖上述不动产。 年11月13日，洛阳中院委托对上述第二次没收的不动产(包括这个项目的附属建筑)和分配的土地进行统一判断，至今没有提出判断报告。 年1月20日，融展企业向洛阳中级人民法院提出了执行拍卖的异议，撤回了这次拍卖，依法重新判断，结束了拍卖过程。 理由是:一、选定判断机构的程序违法，未列入国家司法鉴定人和司法鉴定机关名单，没有司法鉴定资格的鼎坤判断企业被选中。 二、地下车库及地下附属物未纳入判断范围，判断价值过低，公平不公正，有重大失误，损害企业利益。 三、拍卖程序违法，拍卖公告上出现的是年5月22日的不动产情况，拍卖的不动产是建设工程，已经追加投资建设，标的物已经建成成品的房间，执行拍卖的实际情况和严重 四、拍卖标的物中有些房屋已经出售，而且买家已经提出执行异议。 年2月2日，洛阳市中级人民法院中止了这次拍卖。 2月7日，洛阳中院作出执行裁定，驳回了融展企业的异议请求。 融展企业向河南省高级人民法院申请复议，3月21日河南高院作出执行裁定，驳回了融展企业的复议申请。 年3月25日，洛阳中院决定对第一批没收不动产进行第二次网络公示拍卖。 之后，融展企业紧急向最高人民法院执行局反映了拍卖中存在的问题。 最高法院执行局于年4月26日宣布，要求河南省高级人民法院、洛阳市中级人民法院中止这次拍卖。 其理由是标的物巨大，充分考虑了双方的优点。 在这两次拍卖中，洛阳中院对没收的不动产进行了整体拍卖，不是一套拍卖。 融展企业认为拍卖的不动产已经取得了商品房的销售许可证，而且在没收前已经销售了20套以上，完全可以销售，必须一套拍卖。 这实现了双方当事人的最大利益，有助于法院顺利处理争端。 洛阳中院没有采纳这个意见，也没有证明理由。 融展企业认为这个拍卖方法不合理。 在前述学者看来，这关系到执行中的价值最大化问题。 大致上有责任使法院执行的标的物的价值最大化。 一组拍卖能最大化价值还是能最大化整体拍卖价值，这取决于事件。 法院必须站在中立和客观的角度，根据执行程序的精神和大体，从保护当事人的利益出发考虑。 对此，法院拥有裁决决定权，根据职权执行。 法院有决定权，但并不意味着法院的所有决定都是合理的。 法院决定是否合理，必须有充分的证据加以评价。 这个评价是从市场价格出发，一套拍卖能使价值最大化还是整体拍卖能使价值最大化，这是需要考虑的第一要因。 第二个考虑因素是拍卖价格的问题，是整体拍卖价格高还是一套拍卖价格高？ 第三个需要考虑的因素是操作性问题，一套拍卖是否可行，持续时间是否合理，是否过长，整个拍卖是否不重复一次交易，价格低，速度快，不拉泥就送水。 再次拍卖有必要重新判断吗？ 第二次拍卖中止后，融展企业往往欠1522万元，于年5月11日提交洛阳市中级人民法院，向中级法院申请密封部分预售楼盘，尽快向融展企业出售退款偿还这笔债务。 洛阳中院收钱后，于去年5月15日谅解并裁定融展企业出售楼盘13号楼8245平方米的住宅。 拆除房屋后，融展企业积极组织销售，拆除的房屋预售后，土地未封闭，因此不能进行不动产登记。 由于法院执行的原因，多家银行不加入融展企业，办理个人贷款，因此融展企业无法正常偿还债务，难以偿还债务。 年7月9日，洛阳中院摘除了出售的20多所房子，对第三批第一批没收的不动产进行了网络拍卖。 融展企业认为这次拍卖从判断报告书的价值时点到5月27日，已经有一年的富馀时间了。 没收的大楼一直在施工中，因为追加了大量的附件，所以没收时发生了很大的变化，所以必须重新判断或者补充判断。 另外，年5月在当事人的努力下，其中一栋关闭了，因此对年度判断报告书的目标物的数量和价格发生了变化，洛阳中院没有进行再判断，依然从原来的判断价格中减去一栋价格直接进行了网上拍卖。 这次拍卖的网络拍卖价格是8125.56万元，但根据宜阳县国有建设用地采用权网上发卡公告，距涉案项目不到2公里的103.87亩住宅用地成交价格是29706.82万元。 你判断拍卖时是否应该参考吗？ 上述学者认为，相对于前两次拍卖，这次拍卖标的物发生了明显的变化，价值也发生了变化。 这是为了重新做这个判断。 用现有的判断报告不容易，也不能反映现在变化的目标物的价值。 把过去的判断报告作为现在变化的标的物拍卖的底价，和刻舟求剑一样，违背判断几乎是基本的。 判断反映最新真正价值的不是过去的价值，而是现在的价值。 经过法院的介入，拆下开封的一栋楼，还有12栋楼，应该再判断一次吗？ 这必须分为两种情况:如果被摘除的一栋与其他大楼情况不同，则需要重新判断。 如果完全一样的话，就没有必要再判断了。 龙湾盛景楼盘的没收、判断、拍卖，出现了很多可以讨论争议的司法技术问题，涉及到现在司法执行中普遍存在的超过标准的没收、没有严格按照法律程序判断、拍卖时价值最大化等问题，梅 房子是用来居住的，怎么能充分保障债权人的利益，能否充分保障被执行人的利益，实现标的物的价值最大化，还能满足人民大众的住房诉求，合法、合理、情理、人民

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