普法:物业纠纷原因多样业主公司均须守法

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□法制日报全媒体记者韩宇通讯员曹佳孙卓

房地产服务已成为城市生活中不可或缺的一部分，随之房地产纠纷也在增加。 所有者和房地产企业的纠纷往往是双向的，有些是房地产企业的“店大欺负客”，需要违反相关法规侵犯所有者的合法权益，通过司法途径纠正其违法行为。 有些业主为了私利而与房地产企业对立，但最终不能绕开法院的判决。 《法制日报》记者选择了四起房地产纠纷的实例，警告广大小区业主依法享受房地产企业的服务，同时必须遵守房地产的相关法规和约定，这样才能最大限度地保护自己的合法权益 房地产企业也要履行责任，服务和管理，为业主创造舒适安全的居住环境。

你没有收费。 不交卡。

上法庭阐明各自的责任

辽宁省沈阳市市民李东从2011年开始，发现北窗墙进水2009年购买的房屋，北阳台呛住了，多次联系所在地区的房地产企业进行修理。 年，房地产企业要求李东支付物业费，说要帮我修理房子。 但是，在李东缴纳了以前应该支付的物业费后，房地产企业以各种理由委托了。 所以李东从此拒绝支付物业费。

年5月，李东拒绝给房地产企业购买电梯卡。 理由是先支付物业费，否则我不想上楼。 因为没有电梯卡，住在11楼的李东和84岁以上的老年痴呆症母亲从去年7月开始不能正常上楼，只能在外面租房子住。 李东一气之下向法院通报该房地产企业，要求该房地产企业修理受损房屋，赔偿租赁房款3000元，赔偿损失费用2000元，免除不足的物业费。 这家房地产企业反诉李东，要求李东缴纳年1月1日至年9月1日的物业费3415元。 一审后，李东拒绝向沈阳中院上诉。

据沈阳中院审理，李东索赔纠纷房屋存在漏水问题，但房地产企业是提供房地产服务的公司，本身对李东购买的索赔纠纷房屋的质量问题没有瑕疵担保责任，因此李东要求该房地产企业履行修理责任 根据《沈阳市物业管理条例》“物业服务公司不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务复印件，或降低物业服务质量和标准”的规定，物业企业以李东滞纳费为由

沈阳中院驳回了李东的诉讼请求，裁定免除李东年7月1日至9月1日的物业费，李东支付年1月1日至年6月30日的物业费3260元。

审理此案的二审法官说，门禁卡、电梯卡的用途本来是维持小区秩序，保障所有者的人身财产安全，但它已成为房地产企业要求所有者缴纳物业费的工具。 这件事确定了房地产企业不得拒绝为业主办理电梯卡，因为业主没有支付物业费。

监视损坏的房子的人丢了车

安全错误不应该赔偿

年3月6日，沈阳市民文华祥将电动摩托车停放在自家楼下。 第二天早上6点50分左右，文华祥发现电动摩托车丢失，发出了警报。 民警去文华祥家某小区的房地产企业取监控录像，但由于监控设备破损，盗窃嫌疑人的事件至今尚未查明。 文华祥将自家小区的房地产企业告上法庭，要求赔偿丢失电动摩托车的损失。

此案进入二审后，沈阳中院审理后认为，房地产企业有义务为文华祥提供安全保障服务，保障其人身、财产安全。 但是，这家房地产企业不能保证录像监控的比较有效的采用，不能为公安部门提供监控录像和破案线索，还说:“实行小区封闭管理，建立安防人员全天候值班制度，公安部门维持本房地产区域的公共秩序，

最终，沈阳中院二审判决，房地产企业赔偿了文华祥电动摩托车价格4200元的30%即1260元。

审理此案的法官认为，保障业主的人身财产安全是物业服务的重要义务，物业企业应尽必要的安全和观察义务，在园区内发生盗窃等治安事件时，由业主向行政管理部门报告，提供破案线索和证据。

房地产企业虽然没有更新

服务应该支付费用

年3月19日，沈阳某小区业委员会与沈阳某房地产企业签订了《房地产服务合同》，约定该房地产企业为小区提供房地产服务，从年1月1日至年12月31日。 合同到期后，双方没有继续合同，但该房地产企业一直提供房地产服务。

由于该小区业委员会和房地产企业没有就更新《房地产服务合同》达成协议，去年6月3日小区业委员会召开了临时业主大会。 年7月24日，经家庭数量和专用面积双过半业主同意，形成了该房地产企业同意继续为该小区提供服务的决议。 从年1月1日开始，不动产服务费的实施标准是住宅1.5元/月/平方米。

之后，小区业主徐辉以业主委员会没有与该房地产企业签订《房地产服务合同》为由，拒绝支付房地产服务费。 房地产企业诉沈阳市沈河区法院，要求徐辉支付相应的房地产服务费。

法院审理后，物业企业虽然没有继续物业服务合同，但认为提供物业服务，履行了小区物业管理功能。 小区业主大会临时会议的表决效力及小区全体业主对小区业主有约束力。 徐辉作为小区老板，必须履行支付物业费的义务。 最终，法院判决徐辉支付不动产服务费2663元。

审理此案的法官在物业服务合同结束后业主大会或业主委员会尚未成立或无法立即选择新的物业服务公司，业主委员会也没有确定退出物业服务公司，拒绝移交

阳光房改建筑土建房

清除拆除违规并恢复到原来的状态

王磊是沈阳某小区的老板，入住当天，他与小区某房地产企业签订了《沈阳某小区物业前期服务协议》《物业装饰管理服务协议》《沈阳某小区物业装饰承诺书》。 王磊装饰约定向该房地产企业办理申报登记手续，按约定装饰。

年8月19日，王磊向房地产企业提交了《个别工程施工申报书》，申报为“关闭2楼半、3楼露台，制作玻璃阳光房”，并签署了《制作阳光房承诺书》，按照《沈阳某小区阳光房的建设指导》施工，制作阳光房。 但是，王磊装饰时没有按照申报复印件建设阳光房，而是在露台上建设土建房。 房地产企业发现后，立即停止王磊发放《通知书》和《整改通知书》，要求王磊立即停止施工，拆除违约物恢复原来的状态，但王磊没有停止施工。 但是房地产企业向沈阳市洪区法院起诉王磊，要求王磊立即停止施工，拆除违约物，恢复原状。

法院经审理认为，王磊应与该房地产企业按照《沈阳某小区建设阳光房指导》的规定建设阳光房，并按照合同约定履行义务。 现在王磊建设了不符合合同约定且未经相关行政机关许可的土建房，房地产企业要求王磊停止施工、拆除建设、复原，法院支持。

最终，法院判断王磊将立即停止施工，从判决法律生效之日起30天内拆除该房屋露台的建设，使其恢复原状。 王磊不服，向沈阳中院上诉。 沈阳中院二审驳回了上诉，维持了原判。

审理此案的法官长期以来个别业主私人建设、占领绿地公共道路等情况存在于多个园区内，影响园区形象，破坏环境，损害其他业主的利益。 房地产企业经常以自己没有执法权为由拒绝或管理。 这个判例是房地产企业有权管理所有者的违法行为，具有诉讼主体资格，追究违法所有者。

(文中涉案当事人是人均假名)

物业管理条例相关规定

第三十五条物业服务公司必须按照物业服务合同的约定提供相应的服务。 物业服务公司不能履行物业服务合同约定，业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的法律责任。

业主大会和业委会指导规则的相关规定

第五十八条由于客观原因业主委员会或业主委员会委员的人数不足总数的二分之一的，在新业主委员会产生之前，不动产所在地居民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代替领主委员会的职责。

最高院房地产服务纠纷案件审理具体适用法律若干问题的解释相关规定

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规章，实施妨碍物业服务和管理的行为，物业服务公司要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除干扰等相应民事责任的，人民法院

居民小区是人们生活居住的地方，其状况如何不仅关系到公众的安全和幸福，也关系到社会的和平与和谐。 房地产企业相当于小区的管家，小区的老板们为了共同的好处而有偿选择录用。 因此，房地产企业的主要义务是根据法律规定和合同约定，全力进行小区服务和管理，在环境卫生、安全保障和公共维修等方面得到小区业主们的普遍同意和满足，以换取自己的报酬实现互利共赢。

另外，小区的业主们也必须同样受依法签订的合同约束。 依法按时缴纳物业费是业主的主要义务也是房地产企业生存快速发展的前提。 现在，有点小区的业主们以没有理由或站不住脚的理由长时间拖欠物业费，损害公司和其他业主的好处。

无论是房地产企业还是小区老板，都必须增强法治的思维能力，培养发生事件找法、经营、解决矛盾的法律习性，遵守合同约定和道德规范。 居民委员会也要发挥基层群众自治组织的作用，对居民小区的服务和管理进行经常性的监督检查，积极解决矛盾纠纷，把居民小区作为社会和谐的坚实基础。

胡勇

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