热点:多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售

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原标题:经常收紧预售资金的监督管理，或在试验室销售

最近，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等加强了对很多预售资金的监督管理。 据业界相关人士透露，在房地产预售下，住宅企业租用高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下特别明显，从质量问题到合同纠纷，从房间延期到整体减配，开发商有时会跑，在建设大楼方面多年来一直很烂

在此背景下，上述人通过加强商品房预售监督管理，同时逐步减少预售项目的比例，试行当地销售，不仅将上述纠纷抑制在最小限度，还可以抑制公司无限制的高杠杆扩张，降低房地产公司的资金风险。

预售扩张腐尾项目频发

虽然是高涨的房价，却是搁置了几年的烂尾楼。 近年来，随着房地产市场的高速发展住宅企业迅速扩张资金受到高度的压力。 另外，由于市场发展迅速，在无法进行预售监督管理的背景下，腐败的项目频繁发生。

最近，昆明“别样幸福城”的烂尾巴项目引起了很多关注，烂尾巴六年后，业主还得进水泥块房子，自己做楼梯，拉电线，开始工地般的生活。 究其腐烂的原因，是开发商把12栋大楼1255套房源的近10亿元预售金转用于他。

根据人民网地方指导留言板，年邹州市汝城县莲郡嘉苑项目应该按照合同约定在年底提出房间，但项目至今仍处于停止状态，没有一栋符合房间条件的建筑物。 对此，据邹州市委网络通信报道，根据协议约定，当时的县指挥部只收到住宅费用的30%，根据楼层建设情况支付给开发者，剩下的商品的购买费用由开发者自己管理。 现在开发商自己经营不善，建设资金紧张。

西安市雁塔区爱马市西西公馆项目老板反映去年购买这个房间还不能入住，相关负责人表示，爱马市西西公馆项目于年10月整体关闭，但由于开发单位陕西浙江华房地产开发有限企业的资金问题， 现在正在诉讼路线上处理遗留问题，诉讼结果明确后，重新开始项目建设。

河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区老板反映，该项目巨额建设资金的挪用导致资金链断裂，项目以年为主体关闭，从停工到现在，最多与10038户业主有关。

事实上，不仅是小住宅企业，今年初发生资金链危机的泰禾集团的项目也出现了擅自挪用预售资金的问题。 北京花园的二期业主反映出预售项目的资金被挪用而项目停止了。

对此，北京朝阳区房管局根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第13条的规定，“项目预售过程中，购买费用必须直接存入专用账户。 房地产开发公司不得直接领取存款以外其他商品房的预售资金”，由于泰禾企业在销售住房过程中违反了上述规定，该局多次要求修改和暂停网签。 据说泰禾现在已经完成了部分整改。

中国房地产业协会法律事务专门委员会秘书长康俊亮表示，预售资金监督管理制度的核心是第三方监督预售资金的采用的方法，确保预售资金用于预售项目的工程建设，预售项目顺利完成，腐烂 但是，预售资金监督是以预售项目的网签为前提的，如果预售项目未经预售许可而销售，或者取得销售许可未经网签而销售，行政主管部门就会及时、高效地销售项目的状况。

北京金向律师事务所主任王玉臣提出控诉，开发商迅速回收资金，扩大规模，受益越来越多。 开发者为了快速回收资金，经常使用预售的方法，但在项目完全完成之前，预售回来的资金不能实际转用于他。 很多开发者不想眼睁睁地看着钱放在那里，所以选择挪用监督资金用于其他投资和其他用途。 另外，很多小住宅企业至今为止都涉及p2p等小贷问题，资金多用于填补漏洞。

“迄今为止立法上的处罚力度不够，立法上的处罚与开发者违反资金监督得到的巨大利益不成比例。 开发者受益匪浅，当违法价格远远低于可获得的好处时，许多开发者选择非法挪用。 ”王玉臣说。

负债累累的企业资金压力大增

确实，与巨大的债务压力相比，处罚对住宅企业来说是九牛一毛，“找钱”成为许多住宅企业的首要课题。 8月20日，厦门建发集团有限企业发布了发行年度第四期中期票据，发行规模在15亿元以下，期限为3+n年。

根据招聘证书，此次票据募集资金计划用于债务偿还融资工具，不用于房地产业务，不用于金融领域及相关任务，不用于资产管理的购买。

实际上，截至招聘证书签署之日，厦门建发代偿债券余额为760.81亿元，其中超短期贷款券计划偿还余额85亿元，中期票据和持续中票计划偿还余额212.5亿元，定向债务融资工具计划补偿余额93亿元。

在此之前，8月13日，华南城宣布，12日完成了2021年到期的2亿美元发行，利率为11.5%优先票据。 同日，旭辉控股公司12日宣布，该企业及子公司的保证人就票据发行与初始买方签订了购买协议。 在达到一些完成条件后，企业发行到2023年到期的12亿元，利率为5.85%优先票据。

在房间企业债务压力下，融资工作加快。 中原地产研究中心的统计数据显示，8月上旬，房地产领域信用债务发行规模达到261亿，年内位居前列。 年内住宅企业累计发行的债券811根合计融资额达到6242亿。

“特别是这几天，住宅企业密集发表了大量融资，从整体来看，7月住宅企业的融资刷新了历史同期记录。 ”中原地产首席解体师张大伟说。

“现在对公司来说资金流是最重要的。 ”一家住宅企业的人说，今年下半年和明年的住宅企业需要返还1.5兆元以上的债务，在资金链紧张的房地产领域，压力并没有减少。 这为什么很多住宅企业不惜以高利率贷款？

张大伟说，从整体上看，国内房地产销售有所缓和，大部分分公司的销售有所增加，但为了应对将来可能的市场变化，加快资金储备，住宅企业急于增加所有融资手段，尽量进行大量融资 有些公司的融资价格不到6%，但也有超过13%的公司。

实际上，根据迄今为止的问题住宅企业泰禾的半年报，今年上半年，泰禾集团先后未能实现17泰禾mtn001、18泰禾01、17泰禾mtn002、17泰禾01的利息按时支付。 截至8月15日，泰禾到期未返还贷款金额349亿元，未付利息43.32亿元。

贝壳研究院高级解体师潘浩表示，由于最近18个月的新发行债务和到期债务的关系，年新发行债务几乎比到期债务的趋势晚了1个月，但进入年度后两者的趋势基本一致。 也就是说，债务高峰也是发行债务的高峰倾向增强。 根据现在的债券规模统计，从年8月到2021年上半年的4个月到期规模超过千亿，住宅企业债务偿还的压力不断增强，债务请求长期维持高位。 ”。

取消预售制再次提高嗓门

丹阳市住建局最近指出，为了比较有效地降低预售商品房交付风险，解决矛盾，从8月18日开始在丹阳市范围内开展新商品房预售资金第三方的管理工作。

预售资金的第三方管理模式是政府提供专业的第三方资金管理平台，购买者、开发公司和管理机构共同签订商品房预售资金管理第三方协议，承诺将预售商品房贷款资金引入第三方管理账户，管理机构进行管理

8月中旬，衢州市《衢州市区关于加强商品房预售资金监督管理的通知》将加强商品房预售资金监督管理。 以商品室建设项目地下空间和地面部分总工程成本的130%作为商品室预售资金要点监督管理的对象，资金金额要求每个支付节点在商品室交付条件齐全时为剩余工程成本的130%。

福州方面根据《福州市商品房预售资金监督管理办法(试行)》，新建商品房项目的预售资金监督管理额几乎是项目工程总成本的1.2倍以下。

开发者提取预售金的节点与工程施工进度有关，《方法》规定在主体结构关闭之前，累积申请不得超过监督管理额的60%。 项目竣工验收前，累计申请不得超过监督管理额的85%。 在项目交付采用之前，累计申请不得超过监督管理额的95%。 新商品室项目在处理《工程竣工验收申请表》后，监督银行结束商品室预售资金的监督管理。

王玉臣说，资金监督管理不足引起的问题很多，例如，烂尾楼的产生是开发者挪用监督管理资金引起的。 随着地方稳定性、维权问题的增加，地方政府逐渐发现预售资金的监督管理风险，使越来越多的地方政府加快预售资金的监督管理的完整性。

王玉臣认为下一步应该更完全立法，加强监督管理资金的公开化、透明化，加强住宅企业的处罚力度。 另一方面，到目前为止海南已经全面进入了现房销售制度，这是个好信号，下一步将逐渐减少预售项目的比例，尝试现房销售。 这样不仅可以将上述纠纷抑制在最小限度，还可以抑制公司无限制的高杠杆扩张，降低房地产公司的资金风险。

实际上，有消息称监督管理层已经有实施现房销售的想法。 前几天，住建部、人民银行共同召开房地产公司座谈会时，监督管理层的人认为，预售制度是在过去房屋不足的时期背景下采取的政策，现阶段现房供给充足，预售制度是否合理，下一步加强这方面的讨论，

王玉臣还建议，买家购房时需要对开发商和开发商的相关企业，特别是股东企业进行基本审查。 看看开发者和相关企业过去是否有对外债务、烂尾楼、延迟工程款、商品房逾期支付等情况。 “现在，网络各有十一人发达，这些验证不需要专业律师的协助也可以实现。 例如，可以在中国的裁判文件网络中输入开发者的名称，查找关于开发者的相关判决，查看是否有上述问题。 例如，可以在天眼检查和企业检查中看到开发者和相关企业的概况，特别关注法律风险和行政处罚栏。 ”。

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