热点:公募房地产信托投资基金来了

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原标题:房地产信托投资基金公开募集。

中国证监会最近发布并实施了《基础设施证券投资基金公开募集指南(试行)》。 这意味着各公共筹资企业可以报告这种新的资源管理产品房地产信托投资基金(英语简称reits )。

那么，对于一般投资者来说，如何看待使用基础设施资产开始公开招募reits试点计划呢？ 购买这样的资管产品有什么观察事项？

公开招募reits自1960年代在美国发售以来，已在40多个国家和地区发行。 那个投资行业从最初的不动产扩展到酒店的百货商店、工业不动产、基础设施等，成为了专门针对不动产的成熟金融产品。 一些证券研究机构根据海外成熟市场的公开招聘reits规模和gdp的比率，估计中国公开招聘reits的市场规模将达到6万元。 这项业务确实会给公募基金领域带来新的快速发展空间。

鹏华基金副总裁邢彪说，市场对中国版公开招募reits的呼声很长。 另一方面，中国基础设施主要通过债务融资方法筹集资金，多年来，债务模式比较有效地筹集公共资金，支持中国基础设施的迅速发展。 经过多年的杠杆扩张，政府部门的杠杆率一步一步地提高，现在债务空间正在逐渐变窄。 在债务制约下，持续开展基础设施投资存在很大的资金不足，特别是作为资本金的股东资本非常紧张，公募reits成为在债务制约下打破基础设施投资瓶颈的有力工具。

另一方面，中国基础设施投资经过多年快速发展形成的巨大高质量基础设施资产大量处于休眠状态，无法进入市场流通。 因此，基础设施资产持有人不能通过储备库存，以投资增量模式滚动开发来实现投资循环，只能以负债融资模式筹集新项目的资金，制约了基础设施的迅速发展。 随着公募reits的推出，将有效地吸引中国多层次资本市场进一步完善，将长期资金投资于基础设施。

为什么公募reits要选择基础设施资产飞行员？ 上海证券交易所债券业务中心总经理余力是“年中国资产管理年会公募reits启航和金融新趋势”的论坛，目前稳定建设是中国经济稳定增长的重要任务，但金融服务基础设施建设的工具和手段以财政和以前传达的信用为主 债务资金的边际效应不断减少，相应地产生了一系列问题。 加快要素市场建设，释放市场活力，为实体经济提供新产品、新机制成为当前资本市场的重要使命。 reits在此背景下应运而生，也是深化资本市场供给方改革的重要措施。

“作为低阈值、优质、透明的金融产品，reits飞行员可以比较有效地填补中国资产管理领域产品的空白，满足养老金、保险资金、银行资产管理资金以及个人投资者的投资诉求。 》北京大学光华管理学院副院长张先生说，公募reits有两个优点:一是强制红利机制，通过及时向投资者分发收益率，可以抑制资产管理者根据自身利益要求扩张的冲动。 二是稳定有成长性的现金流。 公开招募reits飞行员有助于促进中国资产管理领域的本源回归。

张峥建议从投资者的角度来关注定价问题。 要建立完整的市场定价机制，抑制市场投机。 长期以来，应该加大reits投资者的教育，加强新闻披露机制，完善整个监管体系。 在整个市场上，必须形成科学比较有效地公开透明度的评价值和教育机制。

另外，reits试点投资者需要关注一些风险问题。 张峥认为，一般投资者参与公募reits首先需要在基础设施资产产权是否明确、专利经营权能否合法转让、建设手续是否完善、立项、环评、用地、节能审查全方位办理完全手续 其次，不要让政策冒险，涉及国有资产转让的情况下，税收、地方政府批准等各附属公司包括政府主体需要密切合作处理。 再次，必须避免承担道德风险，如加强reits的新闻披露机制和管理整个生命周期的合规性。 (周琳)

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