热点:住房租赁领域迎快速发展新契机

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“租金贷”纳入监管，加强承租人权益保障

住房租赁领域是快速发展的新契机

住建部网站最近发表了《住宅租赁条例(征求意见稿)》，在租赁和租赁公司、经纪活动、法律责任等方面提出了60多项规范措施，严格管理长租公寓行业的“高进低出”、“租金贷”等现象，对住宅租赁合同

业内人士认为，完全平行购买租赁的住房制度，使房屋租赁市场更迅速地发展，不仅是房地产的长期管制政策之一，而且通过规范市场的稳定租赁关系，赋予出租人越来越多的权利，使房地产市场变大

“不得诱导采用租金贷”是指高风险住宅租赁经营模式。

年，住建部公开征求了《住宅租赁销售管理条例》的意见，但由于各种原因，政策无法落地。 近年来，随着中国住宅租赁领域的高速发展，只比较房东和承租人的法规变得难以涵盖市场整体的指导和监督管理，领域也出现了“长租公寓平台的跑法”、“租金贷”等问题，与出租人

这次发布的《条例》征求意见，房屋租赁公司不得以隐蔽、欺诈、强制等方式要求承租人采用房屋租赁贷款。 不得以租赁优惠等名义引导承租人采用住房租赁贷款。 住宅租赁合同不得包含有关租赁贷款的内容。

另外，《条例》征求意见，提出商业银行发行住房租赁贷款时，必须以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

在住宅租赁领域，特别是长租公寓行业，“租金贷”的问题往往无法防御租户。 新华财经记者此前采访过相关案例，杭州租户以每月2300元的价格，通过一家长租公寓公司租了共同租赁住宅。 在选择支付方法时，平台管家强烈推荐“按一付一”的支付方法。 据该承租人介绍，由于刚毕业收入少，与“押一支付三”相比，这种支付方法更有魅力。 但是，签订合同后，承租人发现，密密的合同条款之一是选择“按一付”的支付方法自动与信托企业签订贷款合同。

据业内人士透露，“租赁贷款”是租赁公寓平台以租金稳定性为小费，从第三方贷款平台领取贷款，然后通过贷款进行投资活动获得高利润，成为出租人，支付租金也偿还。

北京大学房产法研究中心主任楼建波表示，在租赁市场比较稳定的情况下，诱导引进“租赁贷”的风险经常被掩盖，疫情增加了风险，租赁公司资金链断裂，房东和承租人成为受害者。

目前，市场长租公寓平台多以合同形式从房东手中获取房源，以中介合同形式通过承租人和房东进行租赁交易。 另一方面，这种商业模式的门槛很低，另一方面平台极力扩大市场规模，可以得到更高的评价值。

对此，《条例》也确定了相关要求，确定了租赁公司和不动产经纪机构的区别，禁止住宅租赁公司及其员工提高租金、捆绑成本等扰乱市场秩序的行为。 在服务和监督要求中，房屋租赁公司支付房东租金高于承租人租金，承租人租赁周期比房东租金周期长风险高的经营行为，物业管理清单将其列入经营异常清单，租金、押金等经营状况等

易居研究院智囊团中心的研究总监表示，这次政策关注长租公寓的暴雷事件，其中严厉跃进，表示对“高进低出”和“长收短付”等有重要兴趣。 “类似规定有比较积极的意义，如果这些行为得到抑制，客观上可以减少租用公寓的暴力打雷的风险。 ”。

加大承租人对权益保障强化领域的政策支援力度

疫情新冠引起的肺炎对房屋租赁市场的影响依然持续，相关风险也逐渐暴露，颁布相关规范，进一步保障承租人权益比较及时。

“一线城市只有北京的租赁热环比持续上升，上海、广州、深圳程度不同的环比都在下降。 》58同城、安居客近日发布的《年8月一线和新一线城市租赁趋势报告》显示，上海、广州和深圳的租赁市场均处于降温状态，天津市的租赁热小幅上升，成都、杭州和长沙也有一定程度的环比下降。

迄今为止，由于甲醛超标的问题，房屋租赁领域多次被推上风口浪尖。 在肿瘤研究机构国际肿瘤研究所发表的癌症物质清单中，甲醛是第一类癌症物质。 根据世卫组织的相关标准，关闭12小时时，室内甲醛浓度必须在0.1mg/m3以下。 甲醛无色无味，有刺激性，但很难注意到。 这是因为对人体造成很大的伤害。

“意见稿对通常的东西有相应的规定，如租赁住宅的甲醛超标、出租人擅自进入租赁住宅、任意提高租金等。 ”58安居客不动产研究院支部院长张波表示，《条例》征求了承租人未经承租人同意擅自进入租赁住宅的意见，公安机关也有可能依法给予治安管理处罚。 不得单方面解除房屋租赁合同，不得单方面提高或降低租金。 为了保障承租人的公共利益，规定保持住宅租赁合同，按照有关规定申请居住证等，依法享受基本的公共服务和便利。

《条例》是征求意见的原稿，也确定了承租人必须为承租人提供必要的居住空间。 厨房、厕所、阳台、地下储藏室等非居住空间不能出租居住。 市级以上的地方人民政府必须制定必要的居住空间标准，确定当地的实际单间租赁人数和人均租赁面积。 业界认为，这一要求比较有效地抑制集团租赁等混乱。

“总的来看，这次的意见稿可以使租赁规范更全面和细致，就目前常见的被租赁相关人员侵害的几个事项确定规范，指导各地执行更加本土化的租赁类政策。 ”张波说。

比较“房租擅自上涨”等问题，根据《条例》征求意见，“设立直辖市、区的市级人民政府必须建立房屋租赁指导价格发行制度，租金上涨过快时，可以采取必要措施稳定租赁水平。 ”。

租赁指导制度加快建立，体现了政府诱惑租赁市场的指导，即形成地方“基准租金”的概念，取得了严峻的飞跃。 租赁公示制度加快确立，与后续各地区不同的住宅发布相关租赁消息。 而且，房租管理制度加快建立。

中原地产首席解体师张大伟说，只有租赁市场稳定，买卖市场才能稳定。 租赁市场有一部分混乱，但随着政策的重视，租赁市场的稳定和回归的合理性值得期待。

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