热点:监管加码 多部门严控房企融资规模

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最近一个多月，许多部门开始发出控制房地产市场、收紧房地产公司融资阀门的政策信号。 日前，住宅城乡建设部、人民银行在北京召开了要点房地产公司座谈会，要点形成了房地产公司的资金监视和融资管理规则。 在这次座谈会之前，相关监督管理部门已经确定了意图释放相关信号，重点是住宅企业在未来长时间内降低负债的规模和负债率。

业内人士表示，在房地产融资更严格的监管下，房地产领域一方面要加快资金周转，降低土地流转，另一方面要全面调整资产结构，慎重业务布局。 总体来说，政策紧缩的目的是进一步防止房地产金融风险的解决。 房地产领域近年来由于资产结构逐步调整，调整不会带来更大的金融风险。

债务融资管理阀门的再收紧

8月20日，住宅城乡建设部、人民银行在北京召开要点房地产公司座谈会，会议为进一步落实房地产长期机制，实施房地产金融审慎管理制度，为加强房地产公司融资市场化、有序化和透明度，人民银行、。

据《经济参考报》记者介绍，参加这次会议的住宅企业有12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。

“对这12家住宅企业进行融资债务的总规模管理。 》相关人士表示，这次确定的融资管理规则是迄今为止业界多次传闻的“三条红线”。 住宅企业去除定金后的资产负债率不得超过70%。 住宅企业的净负债率不能超过100%。 住宅企业的“现金短债比”小于1。 另外，土地出售比是否过高，经营现金流状况两方面都是监督机构考察的重要指标。

“债务控制方法由公司根据上述监管指标的具体情况分类管理，共分为四个阶段。 ”上述人表示，如果上述三个指标都是“垫脚石”，利息负债就不能增加。 如果是指标中的两个“垫脚石”，则利息负债的规模每年不得超过5%。 如果只有一个“垫脚石”，利率负债的规模每年可以缓和到10%。 如果所有指标都满足监管层的要求，利息负债规模的年增长率可以缓解到15%。

“相关管理规则不仅是为了减少借款，还促使资产结构调整。 》据上述人士透露，公司需要在9月末提出降档方案。 这包括一年内如何降档，三年内如何全面完成与“三条红线”匹配的调整。 不符合标准的，监督管理层要求金融机构限制相应住房企业的全口径债务。 据相关人士透露，将从2021年1月1日开始在所有领域全面推进相关规则。

高负债的扩张受到限制

中国金融四十人论坛( cf40 )青年研究员朱鹤日前从现金比率和资产负债率两个角度考察房地产公司相关债务的持续性，年以来，房地产债务的持续性恶化，但最近的杠杆率没有进一步提高，债务风险还在可控范围内

业内人士表示，虽然住宅企业近年来整体负债增长放缓，但全年住宅企业负债依然维持一定规模，来自美孚的数据显示，今年住宅企业在国内市场的负债达到578亿美元，在国外市场达到219亿美元

东方金诚房地产领域的高级解体师雪莉说，年上半年住宅企业信用债务、海外债务、信托产品债券发行的加权平均利率分别为4.22%、8.09%、7.94%。 融资价格高的住宅企业整体信用等级相对较低，土地储备质量通常销售回收率相对较低，而且债务规模大，财务杠杆太高，非标准等刚性债务所占比例高，短期债务集中偿还压力大。

值得注意的是，到目前为止的集中扩张期之后，很多住宅企业迎来了集中偿还期。 穆迪中国房地产领域解体师团队负责人梁镇邦说，2021年，穆迪评级的70家房地产公司的国内和海外债券到期量约为950亿美元，这个到期量水平相对较高。 到2022年，有效期将下降到600亿美元左右。

但业界人士认为比较大的住宅企业竞争力相对较强，现金流压力可控，债务风险不大，但评价稍低的住宅企业债务风险相对较高。 “总体来说，房地产公司近年来的负债增长放缓。 另外，有评级的开发者通常有控制现金流，应对将来12月到期的债券的能力和自信。 但是相对来说，规模有点小的房地产公司现金压力很大，这几年有问题的房地产公司也有很多中小企业。 ”。 梁镇邦说。

业内人士也表示，债务融资管理阀门的重新收紧旨在进一步防止房地产金融风险的解决。 而且，近年来房地产领域不断实行“不炒房”的精神要求，领域的资产结构得到改善，有可调整的空间，不会因调整而带来更大的金融风险。

住宅企业降速结构已经是必然的

据某行业相关人士透露，在严格管理债务的背景下，迄今为止住宅企业在高杠杆下扩张路径受到了明显限制，将来的住宅企业将降低采购方的速度，加快库存的周转速度，加速移动，扩大预售金的规模， “对库存表内负债比较大的住宅企业和几年前销售额不高，但今年强力获得土地的住宅企业，新规定的影响会变大。 对近两年积极减少负债的住宅企业来说，影响出乎意料。 ”。 一家住宅企业财务部门的负责人说。

住宅企业取得土地的速度或明显下降。 据某业界相关人士介绍，虽然受到了疫情的影响，但是住宅企业没有放松土地的取用，频繁出现高溢价的“地王”区划。 “支配土地、降低地价也是这次融资管理的重要原因之一。 ”上述人说。

谢瑞还说，融资规模的控制影响了住宅企业获得土地的意愿，住宅企业在新的土著方面变得更加谨慎，加大项目的自有资金投入比重，并且业务区域布局更加优化，重视部分高质量城市群的深耕， 另一方面，住宅企业的销售回收金在显着的复苏和债务管理下，住宅企业前期土地储备的开发进度或变慢，建设和建设项目的资金投入压力进一步上升，对施工的结转节奏产生牵引影响。 从整体上看，在新土储意下降和库存开发进度落后的背景下，住宅企业的资产布局会减速。

“住宅企业首先最重要的应对措施是增加房地产项目的销售回收金，增加资金储量，在项目开展过程中降低对债券发行的依赖度。 其次，需要多次稳健财务政策，控制公司杠杆水平，提高资金管理精细度，提高资金录用效率，积极进行融资创新。 此外，必须减少或剥离非核心业务，聚焦房地产产业，提高应收账款、其他应收账款等资金回收力，减少非主业或其他相关人员对房地产项目资金的占有。 ”雪莉说。

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