辽源危机公关公司带你看看别人的公关案例分析

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然而，2010年后，人口流动和劳动力增加驱动的房价上涨因素开始下降，2010年以来的房价上涨主要体现在货币现象上。此外，居民收入低估、住房购买和杠杆也是导致房价持续上涨的重要因素。

从全国房地产市场的整体来看，我认为不存在严重的泡沫，因为住宅抵押贷款余额约占住宅建筑总市值的20%。房地产开发投资增速的转折点在2010年，2015年回落到1%；2016年可能成为房地产销售的最高点。

随着北方和深层居民储蓄增长率达到零，意味着短期流动性的转折点已经出现。因此，在不久的将来，北京、深圳、上海和其他大城市的房价应该会略有下降。

研究资产价格的涨跌是极其困难的，房地产价格的预测也是如此。房地产已经成为中国最热门的话题。买家和潜在买家都可以成为房地产专家，宏观经济研究人员必须关注房地产，以满足每个人的质疑需求。然而，影响房价的因素太多了，所以我将从人口和货币的角度来谈房价。

城市化已进入后期阶段，大规模城市化方兴未艾

在今年这轮房价上涨中，二线城市的房价上涨与中国城市化进程加快有关。空大大提高了中国的城市化率，但城市化进程已经进入后期阶段，因为现在留在农村的农民人数很少。我研究了2012年中国第一产业的实际劳动力数量，应该比国家统计局当时公布的数字少1亿。

为什么差别如此之大？

首先，从作为经济人的本能逻辑来思考:农业劳动的回报率很低，只有制造业的六分之一左右。因此，中青年劳动力留在农村从事农业劳动不符合经济学原理，从事农业劳动的主体最终应该是老年劳动力。几乎所有发达国家农业劳动人口的平均年龄都在60岁左右或以上，其中日本为63岁，中国也不例外。

例如，不久前，当总理访问江西省九江市时，他询问了一位在农田工作的农民的收获情况。我注意到媒体报道说这个农民已经67岁了。农村一直有一句话:三个农民的总年龄都在200岁以上，说明农村没有多少可转移的农业劳动力。由于农村中青年劳动力不多，中国可以转移的农业劳动力数量也很少，城镇化率水平也是存在的，根据我的测算，中国的实际城镇化率应该在60%以上，也高于统计局57%的水平。

然而，中国的城市化率已经大大提高了by/きだよ 0。

例如，美国人口超过100万的城市总人口一直在上升，从1960年的38.7%上升到2014年的45.2%；日本从40.6%上升到65.3%；韩国更为明显，从21.3%上升到45.9%；澳大利亚从54.2%上升到最高点的61.6%；加拿大从30.1%上升到45.5%。

在中国，这一比例从1960年的7.9%上升到2014年的23.2%，与上述国家相比仍有很大提高。

从本轮楼市上涨过程来看，合肥、厦门和郑州的房价上涨更多地体现在大规模城市化(人口现象)上，而南京则有补偿性上涨的成分。贵阳作为西部地区的省会城市，尽管人口净流入，但周边地区居民的收入水平较低，房价难以上涨。

从过去15年省会人口流入来看，厦门居首位，物价涨幅也是最高的。尽管安徽省的人口流入量在下降，但合肥市的人口在过去的15年里增长了近70%。江苏省的人口也在增长，而南京的人口增长比江苏快。

统计局的统计数据也反映了中国的人口聚集现象。例如，房价涨幅较大的城市基本上位于经济发达地区。

根据国家统计局9月份发布的数据，与去年同期相比，70个大中城市新建住房数量增长超过5%，只有29个城市。只有19个城市，增幅超过10%，分布在四个经济发达地区:京津冀地区、长三角地区、珠三角地区和中心城市群(武汉、长沙、郑州)。

这表明，尽管房价大幅上涨，但它们是集中的。也就是说，本轮房价实际上是结构性上涨，类似于去年的股市。

根据中国指数研究院的统计，去年100个城市的房价上涨了16.6%；在过去的五年里，中国前100个城市的加权平均房价增长了28.4%，但名义国内生产总值增长了50%(估计)，而m2增长了93%。因此，100个大城市的加权平均房价涨幅不超过m2和gdp，这说明房价上涨是一种罕见现象，而不是一种普遍现象，主要与大城市人口和资金的集中有关，这个过程还没有结束。

目前，严格控制特大城市人口流入已成为国家政策。例如，上海提出到2040年将人口控制在2500万，但没有增加城市建设用地，这表明政策取向主要是抑制需求。然而，自中华人民共和国成立以来，上海以往的城市规划对人口规模的预测已经远远超出，没有一个能够达到预期的目标。

因此，到2040年，上海的人口将远远超过2500万，这也是基于历史事实的经验判断，因为土地利用是可以控制的，但人口流动是一种社会现象，难以控制。

2010年后房价上涨主要是一种货币现象

2010年前，农业人口向城镇转移的规模有所增加，2010年后，农村人口向城镇转移的数量逐年减少(见图3)。2015年，农民工人数为1.6884亿，比上年增加63万人，增幅为0.4%。然而，中国的流动人口数量首次减少了500万(2014年增加了800多万)。2012年，中国16-59岁的劳动年龄人口数量也开始下降。迄今为止，中国的劳动年龄人口已经减少了近1500万。这表明，2010年后，人口流动推动房价上涨的因素已经降低。

因此，2010年以来的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前，中国经济增速基本处于上升通道。2011年，经济开始下滑，并一直持续到今天，但货币增长率仍然相对较高。

从图4可以看出，2003年中国的货币供应量m2远低于日本和美国，到2016年底，中国的货币供应量m2为22.43万亿美元，远远高于日本的12.77万亿美元和9.11万亿美元。中国m2的高增长率不仅是中央银行货币供应量和商业银行存款货币的结果，也是政府、企业和银行相互支持的结果。

随着如此大的货币升值，中国的资本需要寻找可以配置的资产。因此，中国的货币创造经历了三个阶段:引进外资、出口导向和房地产开发。

房价上涨主要体现在货币现象上，货币现象不仅指货币扩张造成的资产短缺，还导致房价上涨；同时，由于房价上涨，土地和住房作为银行信贷的抵押品，也参与货币创造活动。因此，房价上涨和通货膨胀实际上是互为因果的。此外，居民购房和杠杆作用进一步增强了资本推动房价的力量。

此外，在讨论房价与收入的高比率时，几乎没有人考虑到中国人均可支配收入的低估。

我在2012年写了一篇文章，计算出统计局公布的2011年中国居民可支配收入总额约为19.65万亿元，同时可以计算出，从08年到11月的三年中人均可支配收入累计增长了51%，所以2011年中国居民实际可支配收入总额可能达到27.54万亿元，低估了7.89万亿元(详见我的《中国经济结构判断失误》一书)。被低估的群体主要是高收入群体，因为可支配收入数据是通过抽样调查获得的，而高收入群体不太可能如实报告他们的实际收入，因为他们有更多的灰色收入。

最典型的例子是浙江，这是中国最富有的人生产最多的地方。作为一个民营经济占主导地位的省份，浙江的实际gdp可能远远超过公布的规模。虽然浙江公布的gdp只有江苏的70%左右，但浙江的股票交易总量超过了江苏，从浙江居民的网上购物数据来看，浙江也超过了江苏。这意味着浙江居民的可支配收入可能被低估。

同时，居民通过杠杆购买住房也是导致房价上涨的一个主要因素。自2013年以来，居民用杠杆购买住房的比例显著增加，这也可以从图6中看出。新建住宅贷款占新建住宅销售的比重逐年上升，从2011年的不到20%上升到2015年的34%，今年上半年达到54%，反映了居民的投资加上杠杆，但整体杠杆比率不高。

房地产市场泡沫仍在控制之中

我不认为房地产市场存在特别严重的泡沫，因为就居民抵押贷款占住房市场价值的比例而言，泡沫并不严重。

粗略计算，自2000年以来，居民已经花了55万亿元买房子，目前的住房抵押贷款余额约为18万亿元；根据今年的平均售价，总房价为84万亿元，住房抵押贷款占住宅总市值的比例为21%。与美国次贷危机中住宅抵押贷款余额占住宅总市值的比例(仍在40%左右)相比，中国居民在房地产市场的杠杆率仅为美国的一半。

进一步看，目前美国居民部门的总杠杆率超过80%，已经有所下降，但仍是目前中国居民杠杆率的两倍。

从目前的观点来看，即使房价已经下跌，也没有大幅下跌的基础。此外，目前房价上涨的地区主要是经济发达地区，三、四、五线城市的房价大多涨幅不大。即使增长率在5%左右，也是表现不佳的国内生产总值。

从政府调控的目标来看，采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是抑制房价的过度上涨。因此，在经济稳定增长的大目标下，政府将采取更多的调控措施，而不是以市场为导向的措施来应对房价的上涨，因此房地产调控政策不会导致房价的大幅下跌。

房价拐点:短期出现，长期不出现

有人认为房价的上涨与m2的增长有关，并且会随着m2的下降而下降。

我认为房价的上涨与m2的增加是一致的，但不一定是简单的因果关系，导致房价的上涨，而是一种相互的因果关系，即房价的上涨会创造信用。从这个角度来看，两者相互影响。此外，很难断定m2的增长率在2020年之前会大幅下降。毕竟，如果国内生产总值增长目标要保持在6.5%以上，m2的增长率必须保持在10%以上。

今年是房价上涨的又一个高点，未来房价上涨将放缓，因为m2增速将趋于平稳。此外，政府将收紧房地产政策，而房价最终将取决于基本面，即人口因素和货币因素。

另一种观点认为，由于房价上涨是一种货币现象，其流动性拐点似乎已经出现。我们发现，北京、上海和深圳的居民储蓄与房价上涨有明显的相关性，与gdp也有相关性。

本轮房价上涨始于2015年，与存款增长率高度相关。2015年，政府放松了对金融机构银行间存款的监管，允许银行间存款在本地放贷，这导致区域金融中心贝尚深证的存款增速出现爆炸性增长。然而，贝尚-深圳的存款增长率基本为零，这意味着流动性的转折点已经出现。因此，北京、深圳和上海的房价近期应该会小幅下跌。

从长期来看，房地产开发投资的增长率在2010年达到33%后已经见顶。虽然房价仍在上涨，但投资增长率下降是大势所趋，无法改变。一旦这个拐点出现，就表明房地产周期已经处于总体下降的趋势期。

回顾历史将有助于找到趋势的转折点:例如，中国粗钢产量增长的转折点出现在2005年，房地产开发投资增长的转折点出现在2010年。随着居民购买率和杠杆率增长率的下降，2016年可能会成为房地产销售的最高点，这可以与2015年a股年交易总量和换手率相比较，2015年的交易量已经达到历史最高点，换手率也是20年来的最高点，估计未来很难超越。

总之，我认为在本轮房地产调控中，房价应该回落，但不会大幅下跌。然而，房地产销售将明显下降，风险将不断消除。未来，随着国内生产总值和m2的增长，居民收入水平将继续提高。如果房地产调控政策顺利实施，高房价问题可能会逐步得到缓解。

然而，在过去的20年里，中国只经历了房价和地价上涨的过程，即没有经历一个完整的房地产周期，因此很难判断房价未来会如何演变。如果这一轮房地产市场泡沫没有因政策调控而破裂，并在未来较长时间内小幅波动，那么过度的货币将继续存在，从而实现空空间与时间的交换，引发未来几年新一轮的房价上涨，最终泡沫将因经济结构的进一步扭曲而破裂。

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