西宁市政府中最新的公关危机案例
本篇文章5411字，读完约14分钟
毕竟，谢国忠不是贝利。这一次，谢国忠不再孤单。除了越来越多的经济学家加入这个阵营，就连以商业地产成为中国首富的王健林也警告称，中国房地产市场的泡沫是历史上最大的泡沫。
更有趣的是，在本轮房价飙升之前，当局刚刚严厉警告说，树不能长到天上去，高杠杆率将不可避免地带来高风险。如果控制不好，就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让普通人储蓄。如果它被毁了，它将扼杀一些已经实施刺激政策很长时间并积累了大量泡沫的国家。因此，就政策选择而言，这是一个真正的两难选择，要么维持货币宽松政策，让价格飙升，要么收紧货币政策，以打破泡沫。有必要恢复房地产市场的正常运行，取消一些过时的管理措施。然而，如果大力刺激，泡沫将不可避免地产生，这一教训必须吸取。
如何认识和应对这一轮房地产泡沫，对于中国经济转型的大局至关重要。历史是最好的老师。最能与中国当前的房地产泡沫相提并论的是20世纪80年代末的日本房地产泡沫:这两个泡沫都发生在经济从出口导向型向内需驱动型转变的关键时刻；他们都面临着经济增长放缓的压力；人口结构有老龄化趋势；这两个泡沫都是由于实体经济投资回报率下降和货币宽松政策造成的；经济杠杆比率迅速上升；其银行体系缺乏充分的市场化
图:中国和日本的信贷/国内生产总值比率
当然，也存在差异:中国的人均收入远低于20世纪80年代末的日本；中国仍处于城市化中期，城市化率仅为56.1%(发达国家超过80%)，而户籍城市化率仅为39.9%；中国政府对房地产泡沫的危险有了更清晰的认识，所以它一直在调控房地产泡沫；中国地方政府对房地产的依赖程度较高，因此政策市场色彩较强，中国房地产市场化程度较低；中国的银行系统对首付的要求一直很高
图:中国和日本的城市化率比较
首先，日本的过去
1.日本房地产泡沫
在20世纪80年代末和90年代初，日本经历了人类历史上最严重的房地产泡沫:到1990年，东京的土地资产总额接近美国，而日本是美国的四倍。
日本的土地价格在1991年开始下跌，泡沫正式破裂。由于房地产的巨大规模及其金融属性，房地产泡沫可以被称为金融危机之母:日经指数从1989年12月29日的最高点38，915.87点上升到1992年3月的20，000点以下和2003年的10，000点以下。日本的地价已经进入了一个漫长的下降过程。1997年，全国平均地价比1991年下降了22%，六大都市地区平均地价下降了56%以上。由于大量银行贷款由土地担保，房价暴跌导致日本银行业不良贷款率从1992年的2%上升到1995年的14%。从1992年到1998年，日本21家最大的银行注销了42万亿日元的坏账，超过了这些银行的峰值资本(1994年达到22万亿日元)。
照片:日本土地价格暴跌
资料来源:日本银行
日本泡沫经济发生的时期与日本经济增长方式转变、发展战略升级、开放国内市场和融入国际社会的关键转型期相吻合。泡沫的破裂导致日本失去了转型和改革的机会。此后，日本经济经历了大倒退，然后进入了平成大萧条。迄今为止，失去的十年已经扩展到25年，这是世界经济史上的一项记录。
2.泡沫形成的原因
(1)日元升值是导火索
日元升值不是房价泡沫的直接原因，但却是理解房地产泡沫的起点。1985年，美国、日本、德国、英国和法国在纽约广场酒店达成广场协议，迫使日元迅速升值。美元兑日元的汇率在一年内从240降至120。日元的迅速升值打击了出口行业，出口增长率从1985年的2.4%下降到1986年的-4.8%。从1985年到1989年，实际国内生产总值平均增长5.1%。为了稳定经济，日本政府开始实施金融刺激政策，这成为房地产泡沫的主要原因。
(2)货币刺激是问题的根源
弗里德曼的名言价格是一种货币现象，这在日本房地产泡沫中得到了充分体现。日本央行前行长速水优评论说:围绕当时泡沫的发生和扩大，金融政策的责任是什么，我认为在1988年下半年经济复苏已经明朗之后，长期保持低利率是很重要的，这使得人们对这种低利率将永远持续下去的预期在普通民众心中扎根。这是泡沫经济膨胀的驱动力之一，我们必须深刻反思这一不可否认的事实。
日本的货币政策可分为三个阶段:1)1986年1月至1987年2月，日本央行连续五次降息，将央行贴现率从5%降至2.5%，这是日本历史上最低的，也是当时世界主要国家中最低的。另一方面，日本实体经济的投资回报下降，导致对实体经济贷款的需求下降。因此，从20世纪70年代末开始，日本银行开始扩大房地产贷款。多余的资金通过各种渠道流入股市和房地产市场。2)1987年，为了应对可能出现的通货膨胀，美国和德国相继加息，而日本银行将贴现率维持在2.5%的超低水平，直至1989年5月，超低利率政策实施了27个月。房价已经进入最疯狂的阶段。3)从1989年5月到1990年8月，日本银行因担心资产价格泡沫而开始收紧货币政策，但为时已晚。日本央行五次将央行贴现率从2.5%上调至6%。自1990年3月以来，财政部实施了限制土地信贷和控制房地产信贷总额的政策。与此同时，央行指示所有商业银行在当年第四季度将新增贷款减少30%。1991年，商业银行停止向房地产贷款。货币政策的突然变化打破了泡沫。
(3)银行监管薄弱
20世纪70年代，日本开始放松银行监管，银行业竞争加剧。在利润的驱动下，银行开始增加房地产行业的融资:首付比例从1983年的35%下降到1989年的0%；银行对房地产开发企业的贷款比例从6%提高到12%；银行对制造业的贷款比例从1971-75年的38.9%下降到1990年的15.9%。
(4)投资者的动物精神和羊群效应
泡沫有自我实现的机制:你越乐观，你买的越多，你买的越多，你买的越多。20世纪80年代，日本货币受到世界经济的关注和商人的追捧。日本充满了乐观情绪，这放大了投机心理，导致泡沫一步步疯狂。普通工人负担不起高昂的房租，所以他们只能被迫搬到郊区。这导致了人们早买早赚的心理，进一步刺激了房价的上涨。
3.泡沫破裂后的对策
泡沫经济崩溃后，日本当局对危机的严重性缺乏足够的估计，导致反应缓慢，力度过小，日本经济陷入长期低迷:1)反应速度太慢:日本银行用了5年时间将利率降至0；2)日本政府的财政赤字直到1995年才开始增加；3)市场清算延迟:日本实施主要银行体系，银行和贷款企业持有交叉股份。房地产危机出现后，日本政府不希望银行从有问题的房地产相关客户那里提取资金，而是采取了推迟确认坏账和转移问题贷款等措施来掩盖问题。起初，日本政府放松了会计标准，鼓励银行采取各种措施掩盖问题。日本财政部干预股市，并鼓励养老金购买股票以支撑市场。1993年春，购买日本公共基金占东京证券交易所交易量的三分之一。政府呼吁长期投资并打击selling/きだよ0.尽管这些措施在短期内缓解了股市的下行压力，但并没有扭转市场趋势。
照片:日本银行破产的高峰仅出现在2003年
资料来源:北吉野和沟口泰，2013年
直到21世纪初，日本小泉纯一郎政府才采取有效措施应对危机的后果:1)实施更严格的会计准则(按市场价值定价)，防止银行隐瞒坏账；2)总理亲自负责拯救金融机构。日本银行业的不良资产在2002年达到峰值43.2万亿日元，在2007年降至11.9万亿日元。这证明了及时消灭僵尸企业的重要性。
图片:日本对银行危机后果的反应
资料来源:phillip y. lipscy，2013年
4.日本的惨痛教训
在历史上所有的房地产泡沫中，日本的教训值得中国借鉴。因为:日本的房地产泡沫发生在经济增长方式转变和经济增长率下降的关键时期，这与当前的中国非常相似。具体经验教训:1)在实体经济缺乏投资机会、负债过多(资产负债表衰退)的情况下，依靠货币刺激来拉动经济必然导致脱离现实，催生房地产泡沫；2)房地产泡沫是金融危机之母。一旦崩溃，将不可避免地给资本市场、银行和经济带来巨大而持久的影响；3)在泡沫形成阶段，应及时收紧银行按揭政策，防止形成借钱炒楼；4)尽最大努力抑制买房只赚不赔的心理预期，避免形成房价单边上涨趋势；5)一旦泡沫破裂，政府必须采取果断的财政和货币政策，以减轻危机的影响，避免恶性循环；6)泡沫破裂后，应及时拯救和清理银行体系，避免银行体系陷入慢性自杀，从而优化经济复苏。
第二，中国房地产泡沫的三大支柱
中国已经很高的房价再次飙升绝非偶然，但它源于三个主要因素:
首先是政策预期。各级政府对房地产一直是模棱两可的:地方政府希望房价越高越好；中央政府进退两难。2015年，中央政府的态度发生了变化。首先，由于稳定的增长压力，房地产被认为是短期稳定增长的产物；第二，由于房地产库存受到严重挤压，引发了房地产崩盘的担忧。因此，中央政府在2015年供给侧改革的五大任务中明确提出了去库存化，而长期以来一直希望刺激房地产的地方政府却赢得了刺激房地产市场的宝剑——财富，误读了去库存化的好经验。2016年6月，国务院办公室第二次召开中国债务情况通报会，明确提出政府和驻地部门可以适当提高杠杆率，帮助企业降低杠杆率。财政部财政科学研究所前所长康佳在2016年7月表示:个人所得税的可抵扣抵押已经明确。至于进展，则取决于税制改革的时间。中央政府要求的时间大约是一年，但今年可能赶不上。可以肯定的是，这种节目将在全国推广。如此清晰的政策信号敲响了房价再次上涨的警钟。
第二，宽松的货币政策。2016年上半年，m2同比增长11.8%，而gdp增速仅为6.7%，差距为5.1个百分点。货币政策相当宽松。这种货币宽松政策将在实践中转化为对资产价格通胀的理性预期，从而鼓励货币持有者购买房地产以实现资产保值。
图片:中国的货币政策比泰勒定律更宽松
资料来源:基金组织
第三，实体经济正处于资产负债表衰退之中。货币宽松只是触发房地产泡沫的必要条件，而实体经济中投资机会的缺乏是房地产泡沫的助燃剂。目前，中国企业部门债务居世界首位，显示出资产负债表下滑的迹象。在此背景下，资金自然会流入房地产:2016年上半年，新增房地产购买贷款为2.3万亿元，同比增长32.2%；7月新增贷款4636亿元，其中家庭中长期贷款增加4773亿元，非金融企业贷款减少26亿元，意味着7月新增贷款全部为购房贷款；8月份，人民币贷款增加9487亿元，其中家庭贷款增加6755亿元。
可以说，以上三种力量交织在一起，形成了上半年房地产市场的完美风暴。
图片:中国一线城市房价(同比上涨10%)
资料来源:基金组织
第三，中国房地产泡沫破裂的三大风险
理论上不可能预测中国房价崩溃的时刻，原因有三:
首先，中国的银行体系仍由国有银行主导，其行为容易受到政策因素的影响。例如，在2008年美国金融危机中，一旦房价逆转，银行就争相出售房地产以避免贷款损失。然而，在中国，如果出现类似情况，银行可能会收到中央政府的通知，不允许出售。银行别无选择，只能服从大局。
第二，各级政府仍然有很多政策工具来支持市场，包括抵押贷款利息税收减免的讨论。鉴于地方政府近一半的收入来自房地产行业，不要低估地方政府拯救市场的决心和能力。
第三，对于中央政府来说，房地产崩溃=经济危机。对于一向注重稳定的中国政府来说，经济危机的潜在风险是绝对无法承受的，因此它不会允许房地产崩盘。
然而，几乎所有人都同意，中国的房地产泡沫正变得越来越危险:
首先，杠杆是风险的来源。格林斯潘在2005年对2008年美国金融危机进行的一项研究显示，在21世纪的第一个十年，抵押贷款提供的资金占个人消费支出的3%，到2006年第一季度，抵押贷款的金额占个人可支配收入的10%。房价的过度上涨促进了投机。到2005年，40%的美国人购买的房子不是永久性的，而是投资产品或第二套房子。
中国目前的房价上涨有明显的杠杆痕迹:上半年抵押贷款同比增长111%；抵押贷款余额占储蓄的28.5%，超过了1989年日本泡沫破裂前夕的水平；中国房地产交易杠杆率(当期贷款/当期住宅销售)从2011年的31%持续上升至2015年的48%，为历史最高水平，接近日本20世纪90年代初的51%水平；自2004年以来，中国的抵押贷款余额/金融资产呈上升趋势，2014年达到16.3%。此外，影子银行提供的无形杠杆意味着实际杠杆水平更高。
其次，当货币政策逆转时，就是房价崩溃的时候了。货币政策不可能永远放松。对于政策制定者来说，不断扩大的资产价格泡沫将不断挑战他们的心理承受能力，最终迫使他们采取刹车行动。一旦货币政策逆转，房地产市场的心理将被颠覆，所有人都将在一夜之间成为观察者。虽然刹车经常意味着危机的爆发，但早刹车总比晚刹车好。日本银行当年的行动就是生动的例子。
第三，2017年第19次全国代表大会是一个重要的时间节点。中国共产党第十九次全国代表大会换届后，各级官员维持短期稳定的压力减轻，作为稳定增长的艺术品的房地产价值大幅下降，中央政府对房地产市场的低迷更加宽容。当这样一个政策信号出现时，它将随着空.而放大
愿上帝保佑中国的房地产市场。
(本文仅代表作者的观点)
标题:西宁市政府最新公关危机案例
地址:http://www.stocksun.net/yuqingjiankong/2843.html
本文专栏:舆论监督
本文来源:快速推动舆论
标题：西宁市政府中最新的公关危机案例 地址：http://www.shuiyihui.cn/new/6157.html
