热读:老旧小区改造建设进入加速期

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随着第三季度的结束，各地旧小区的改造建设进入了加速期。 日前，筑福集团董事长董有在接受中国证券法记者采访时指出，最近几个月，老小区市场的一些变化可以用排山倒海来形容。 除了改造进度大幅度加快外，资本方面的参加热情也明显提高了。 以改善生活质量为目的的配套设施建设是改造过程中最重要的投资方向。 这些配套设施形成稳定的现金流后，可以通过证券化等方法实现前期资本退出，处理老小区建设中的出资问题。

改造高速化

根据住宅城乡建设部的底层情况，需要改造的2000年前建成的老小区的大小只有30亿平方米，2000年以后建成的一点小区也需要改造。 第三方机构根据目前各试点城市旧小区改造投入资金情况初步推算，各社区改造所需资金平均约850万元，每平方米改造资金280元。

“旧小区的改造惠及民生，作为牵引基础设施的重要手段，各地政府普遍重视。 从最近公布的旧小区改造进度来看，上半年受疫情影响，各地开工建设速度总体放缓，下半年加快动作明显。 董强调。

根据国家的要求，到2022年必须基本形成城市旧小区改造制度的框架、政策体系和工作机制。 目标是在“十四五”结束之前，结合各地实际，基本完成2000年底前建设的待改造城镇老小区的改造任务。

中国证券法记者注意到，现在各地相继发表了旧小区的改造进度，有些地区完成的进度很快。

比较参与者在旧小区改造中的素质指出，唐在建设中需要有意识地引入物业管理，物业管理的作用比单纯的旧改建重要得多。 旧小区改造完成后，持续的房地产服务是保护旧小区改造成果的关键。 对此，进行开发建设的公司在进入旧小区改造后，将面临与新居开发完全不同的情况。

例如，现有建筑一般存在能耗过高、采用功能不完全、多年失去修理等问题，直接降低建筑物的采用寿命，影响住户的日常生活。 这是改造的过程，另一方面，需要从源头采取防裂、防漏措施，延长防水工程的保证期。 另一方面，在加强现有建筑招聘管理的同时，敦促物业管理公司建立保养维护制度，以养护为主，及时翻修，延长建筑物的招聘寿命。

三大弱点

“在旧小区的改造中，最大的课题是标准的制定。 董说:“标准既需要理论模型的支持也需要实践应用，最重要的是居民的需要。 在制定过程中，需要满足旧小区的功能需要，用客户的思维重构旧小区的标准体系，将旧小区改造成标准化产品输出。 ”。

中国证券法记者理解现在在旧小区的改造过程中既包括旧小区的主体建设也包括旧小区周边的辅助建设。 其中，主体建设主要包括外立面的改造、加固、抗震功能的升级、居住面积的改善等。 辅助设施的建设包括老小区周边的商超、图书馆、停车场等一系列辅助设施。

“旧小区周围经常有空闲的工厂、空闲的办公楼和空闲的空地。 这些周围的空闲资产是当前旧小区建设过程中可用的重要资产。 董说:“如何利用这些闲置资产，改善旧小区周边的环境，是旧小区改造过程中的重要命题。 只有把一套旧小区和自己的改造结合起来，真正改善居住环境，才能达到旧小区改造的根本目的。 ”。

据介绍，现在各地旧小区的改造水平不同，改造技术和交付标准有很大差异。 董说，以北京地区为例，北京老小区的改造由来已久，企业参与北京老小区的改造已有10多年的历史，在改造过程中，积累了很多实践经验。 相比之下，许多地区的旧小区改造处于起步期。

比较旧小区改造过程中存在的问题，唐指出旧小区的改造主要有三个问题。 第一，很难改造资金。 第二，改造中存在技术标准不统一的问题。 第三，住户的意见和满意度问题。

比较老小区改造中遇到的住户意见不统一问题，唐说，住户意见不统一在老小区改造中很常见。 例如，在加装电梯的情况下，3楼以上的居住者很受欢迎加装电梯，3楼以下的居住者经常抵抗。 我们解体后发现许多旧小区的改造意见不统一，与出资有关。 因为现在的政策是“谁受益，谁出资”，很多居民不愿意掏这笔钱，所以意见有分歧。 在实践过程中发现，如果能真正改善住户的居住条件，这个问题就可以解决。

例如，在抗震加固过程中，除了简单的抗震加固以外，通过增加房子前后的阳台面积的方法来改善房子人的居住面积，往往很受欢迎。 根据至今为止的改造经验，这样的改造被接受的程度很高，住户也希望为这样的改造支付。

资金仍然是关键

由于旧小区改造体量大，改造中的资金问题依然重要。 以湖南株洲市为例，该地区的老小区改造家庭数约达10万户。 一部分可以利用小屋区的改造和国家的“三供给一业”分离转移改造政策资金，此外还需要约10亿元通过市区的二级财政或市场化投入，资金缺口很大。

年，全国必须完成新开工改造城市的旧小区3.9万个，在建设过程中，普遍面临资金短缺的问题。 这需要引进社会资本广泛参加，平衡公益和商业。

董说，企业针对老小区改造中存在的问题提出了bto模式。 以bto模式形成的资产包通过reits类等手段进行资产证券化。 以社区停车为例，集中规划一个地区的停车位，形成规模效应，增加智能运营要素提高效率，同时增加资产后期产生的现金流。 停车场作为老小区改造的资产，可以产生稳定的现金流，形成可以证券化的资产包，间接实现前期资本比较有效的退出。

他现在社会资本参与旧改项目的例子依然屈指可数，对重要地区如长三角、“一带一路”沿线省，将示范类项目作为越来越多的民营公司、民间资本参考，进行更广泛的复制，住在更老的地区

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