热读:国办全面推进城镇老旧小区改造从业

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国务院办公厅关于全面推进城镇老区改造的指导意见

国辩发〔〕23号

各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构:

城镇老小区的改造是重大的民生工程和快速发展工程，对满足人民群众美好的生活需要，推进惠民生内需扩大，推进城市更新和开发建设方法变革，促进经济优质快速发展具有非常重要的意义。 为了全面推进城镇老区的改造事业，经国务院同意，现在提出以下意见。

一、整体要求

(一)指导思想。 以习大新时代的中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院的决定部署，按照以人民为中心的快速发展思想，再次按照新的快速发展理念、质量的快速发展要求，按照城市的

(2)基本上大致。

——多次以人为本，把握改造的要点。 从人民群众最关心最直接现实的利益问题出发，征求居民意见，合理改造复印件，改造完整的小区配套和市政基础设施，提高社区养老、托儿、医疗等公共服务水平，安全健康，设施完整，

——多次根据地产，实现精确的措施。 科学为了明确改造目标，尽最大努力测量力量而行动，既不“一刀切”，也不降低指标。 合理制定改造方案，体现小区优势，杜绝业绩工程、形象工程。

——多次居民自愿，动员各方参加。 广泛开展“美好环境与幸福生活共同创造”活动，居民参与改造的主动性、积极性，参与小区相关机构与社会力量的支持、改造，决定共谋、快速发展，实现共同建设、建设共管、效果共评、成果共享。

——多次优先保护，重视历史传承。 兼顾完全的功能和历史继承，实行历史建筑保护修理要求，保护历史文化街区，改善居住条件，提高环境质量，同时展现城市特色，延续历史语境。

——多次重建管理，加强长期管理。 领导加强基层党建，把社区管理能力建设融入改造过程，促进小区管理模式创新，把社会管理和服务重点降低到基层，完善小区长期管理机制。

(三)事业目标。 年新开始改造城市旧小区的有3.9万个，居民近700万户。 到2022年，基本形成城市旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。 目标是在“十四五”的期末之前，结合各地实际，基本完成2000年底前改造建设的城市旧小区的改造任务。

二、确定改造任务

(一)确定改造对象范围。 城镇老小区是指城市或县城(城关镇)建设年代早、养护设施不完全、社区服务设施不完全、居民改造意愿强的住宅小区(包括单一住宅)。 各地要结合实际，合理规定本地区的改造对象范围，以改造2000年底前建成的旧小区为重点。

(二)合理明确地改造复印件。 城镇老小区改造复印件可分为基础类、完全类、提高类3种。

1 .为了满足基层居民的安全需要和基本生活的诉求，首先是市政辅助基础设施的改造提高和小区内建筑物的屋顶、外墙、楼梯等公共部位的维修等。 其中，改造和提高市政辅助基础设施是改造和提高小区内部及小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架线

2 .为了满足完全班居民生活便利的需要和改善型生活的诉求的复印件，主要是环境和辅助设施的改造建设、小区内建筑的节能改造、有条件的大楼楼的加装电梯等。 其中，改造建设环境及配套设施是违法建设的拆除、小区及周边绿化、照明等环境的整备、小区及周边的适老设施、无障碍设施、停车场(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快递箱、智能信号包装箱、文化休闲设施、。

3 .升班。 为了丰富社区服务供给，提高居民生活质量，立足于社区和周边实际条件积极推进文案，首先是公共服务设施的辅助建设及其智能化改造，社区和周边社区综合服务设施、卫生服务

各地可以根据地区明确改造复印清单、标准和支持政策。

(三)制定专业的改造计划和计划。 各地必须进一步掌握现有城镇老小区的基数，建立项目储备库。 区分轻重缓急，切实判断财政负担能力，科学制定城市旧小区改造计划和年度改造计划，不得盲目借款摊位。 建立激励机制，对居民改造意愿强、参与热情高的小区(包括政府部署的军队移交退休的干部住宅小区)优先实施改造。 养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮递员、社会治安等有关方面关于城市老小区各种设施的增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关线路改造计划，积极参与城市 国有企业事业单位、军队所属城镇的老小区基本上在属地基础上纳入地方改造计划和计划统一组织实施。

三、建立健全的组织实施机制

(一)建立统一协调机制。 各地建立健全政府统一、条块合作、各部门共同管理的专业就业机制，确定各有关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，制定就业规则、责任清单和议事规则，形成就业力，共同解决难题，城市古

(二)健全动员居民的参与机制。 城镇老小区的改造要与基层党组织的建设、居民自治机构的建设、社区服务体系制度的建设有机结合。 党建和完整的党建领导城市基层管理机制，逐步发挥社区党组织的指导作用，共同推进社区居委会、业主委员会、产权单位、房地产服务公司等改造。 构建信息表达议事平台，利用“网络+共同建设共治共享”等线上手段，开展小区党组织领导的多种形式的基础协议，积极理解居民需求，促进居民共识，居民积极制定改造方案 组织积极参加社区内的机构、企业事业部门改造。

(三)建立改造项目的推进机制。 区县人民政府要确定项目实施主体，健全项目管理机构，推进项目有序实施。 积极推进设计师、工程师进入社区，指导居民比较有效地参与改造。 为专业经营机构的工程实施提供支持，禁止收取不合理的费用。 鼓励经济适用、环保技术、技术、材料、产品的选择。 改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，要严格执行相关保护修理要求。 落实施工安全和工程质量责任，组织进行工程检查交接，杜绝安全隐患。 每人发挥社会监督的作用，畅通投诉通报渠道。 结合城镇老小区的改造，同时开展绿色社区的创建。

(四)完整的小区长期管理机制。 与改造事业同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会合作，建立业主委员会、物业服务公司等参加的联席会议机制，明确改造后小区的管理模式、管理规章及业主议事规则，共同改造建成 建立健全城镇老小区住宅专项整治资金的集聚、录用、持续采购机制，促进小区改造后整治更新进入良性轨道。

四、建立改造资金政府和居民、社会力量的合理负担机制

(一)合理落实居民出资责任。 谁受益，谁出资大体上积极推进居民出资参与改造，直接出资，采用(建设、持续筹集)住房专业维修资金，转让转让小区公共利益等方法执行。 研究如何把住宅专业维护资金用于城市旧小区改造。 支持提取集体住宅的公积金，用于电梯等自住住宅的改造。 鼓励居民通过献金、投劳等进行改造支援。 鼓励必要的居民结合小区改造进行户内改造和装饰装饰装饰家电的更新。

(二)加大政府的支持力度。 把城镇老小区的改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，根据“保基本”的大体情况，重点是支持基础类的改造复印件。 中央财政资金的要点是支持2000年底前建设的旧小区改造，可以适当支持2000年以后建设的旧小区，但需要限定年限和比例。 省级人民政府必须相应坚定资金支持。 市县人民政府对城镇老小区的改造给予资金援助，可以进入国有住宅出售收入库存资金的采用范围。 要统一住宅小区相关的各种资金用于城市老小区的改造，提高资金的采用效率。 支持各地发行地方政府特别债券筹集改造资金。

(三)继续提高金融服务的力量和质量效果。 支持城镇老区改造规模化运营主体采用市场化方法，用企业信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不能承担政府融资职能，杜绝新的地方政府隐性债务。 国家开发银行、农业快速发展银行结合各自的功能定位和业务范围，随着市场化、法治化大体上依法合规提高城市对老小区改造的信用支持力。 商业银行在加大产品和服务创新力度、风险控制、商业可持续发展的前提下，依法合规实施城市老小区改造的公司和项目提供信用支持。

(四)推进社会力量参与。 鼓励原产权机关对移交地原职工住宅小区的改造给予资金等支持。 公房产权机关必须出资改造。 让专业经营机构履行社会责任，出资参与小区改造中相关管道设施设备的改造提高。 改造后专营设施设备的产权可以按照法定手续移交给专业经营机关，负责之后的维护管理。 通过政府采购、追加有偿采用设施、落实资产权益等方法，吸引各类专门机构等社会力量投资，参与各类改造设施的设计、改造、运营。 支持规范的各类公司以政府和社会资本合作模式参与改造。 支持用“平台+创业单元”的方法迅速发展养老、托育、家政等社区服务的新行业。

(五)执行税收减免政策。 专业经营机构参与政府统一组织城镇老小区的改造，取得所有权的设施设备等辅助资产改造产生的费用，作为该设施设备计税的基础，可以按规定计提折旧，在公司所得税前扣除。 发生的维护管理费用可以按规定计入公司当期费用税前扣除。 在城镇老小区改造中，为社区提供养老、托儿、家政等服务的机构对养老、托儿、家政服务取得的收入免除增值税，所得税应纳税所得额减少90%。 提供社区养老、托儿、家政服务的房地产、土地，可以按照现行规定免除契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施补助费、不动产登记费等。

五、完全套件政策

(一)加快改造项目的批准。 各地要结合审批制度改革，精简城市旧小区改造工程审批的几个事项和环节，构建快速审批流程，积极推进网上审批，提高项目审批效率。 市县人民政府组织有关部门共同审查和同意改造方案后，有关部门可以直接立项、用地、计划批准。 与土地权利变化无关的项目可以将现有用地手续等材料作为土地说明书使用，不需要办理用地手续。 探索进一步整合工程建设许可和施工许可，简化相关审批手续。 与建筑主体结构变动的低风险项目无关，实行项目建设部门告知承诺制的，可以不进行施工图审查。 鼓励有关各方共同检查。

(2)完全适应改造需要的标准系统。 各地要抓紧制定本地区城镇旧小区改造技术规范，确定智能安防建设的要求，鼓励综合运用物防、技术防、人防等措施满足安全需要。 及时宣传应用新技术、新产品和新做法。 改造利用公共空间新建、改建各种设施会影响日照间隔，在占有绿化空间的情况下，可以在广泛征求居民意见的基础上处理。

(三)建立库存资源综合利用机制。 各地要合理开展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间的共享。 加强现有用地集约的混合利用，只要不违反计划，未经居民同意，允许利用小区及周边库存土地建设各种环境及配套设施和公共服务设施。 其中，利用园区内的空地、荒地、绿地，拆除非法建设的空地等，追加电梯，建设各种设施的，可以不增收土地价款。 整合社区服务的投入和资源，统一利用公营住宅、社区居民委员会办公用住宅和社区综合服务设施、闲置锅炉房等库存住宅资源，增设各种服务设施，有条件的场所是住宅的基础商业用住宅等

(四)确定土地支援政策。 城镇老小区的改造利用闲置住宅等库存房屋建设各类公共服务设施的，可以不办理一定年内变更用地主体和土地采用性质的手续。 需要增设服务设施进行不动产登记的，不动产登记机关应当依法积极处理。

六、加强组织保障

(一)确定部门职责。 住宅城乡建设部要切实承担城镇老小区改造事业的组织协调和指导责任。 各有关部门要加强政策协调、事业联系、调查监督，及时发现新情况的新问题，完全关联政策措施。 研究给予城市老小区改造事业效果显着的地区相关的激励政策。

(二)落实地方责任。 省级人民政府要对本地区城市旧小区的改造事业负总责任，加强统一领导，确定市县人民政府的责任，确保事业秩序推进。 市县人民政府必须实行主体责任，主要负责人亲自逮捕，把推进城市老区改造作为重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金录用效率为衡量标准，动员各方面资源把握组织实施，

(三)做好推进的诱惑。 加大对优秀项目、典型实例的推动力，提高社会各界对城市旧小区改造的认识，着力改变大众观念，把“要改”变成“要改”，社会各界支持、群众积极参与 要正确解读城镇老小区的改造政策措施，及时应对社会关注。

国务院办公厅

年7月10日

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