热点:老旧小区改造 顺民意惠民生(人民眼·城市有机更新)

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引子

既能牵引比较有效的投资，又能促进费用。 民生工程，也是快速发展工程——扩大内需战术稳步实施，城市老小区改造明显加快。

年12月召开的中央经济事业会议将“加强城市更新和提高库存住宅改造，搞好城市老区改造”纳入了年度重要事业。 今年4月17日召开的中国共产党中央政治局会议强调积极扩大比较有效的投资，实施旧小区的改造。 根据今年的《政府实务报告》，今年的“新开工将改造3.9万个城镇老小区”。 达到居民近700万户，是去年的两倍。

旧小区的改造量很大，关系到千户人家的切身好处，尝试城市的管理水平。 住宅和城乡建设部的相关负责人说:“旧小区的改造不仅是建设工程的工作，而且是越来越多的社会管理、基层组织的动员工作，需要动员居民群众的共谋、共同建设、共同管理、共同评价、共享。”

年，江西省南昌市开始旧小区改造，无论是大改建还是微改造，都反复进行“根据民意决定不改，根据民情计划如何改，依靠民力共同参与改”，通过地产推进城市旧小区改造，。 到年底，投资35.4亿元，完成331个老小区的改造，惠及近18万余户的60万人。

老小区的改造如何尊重居民的意志，找到最大公约数，画最大同心圆？ 改造中的硬骨头怎么吃？ 改造的小区是如何长期管理的？ 前几天，记者进入南昌桃苑社区等老小区，通过当地采访了解改造过程，探索城市从“面子”到“里子”的有机更新之路。

尊重居民的意思

根据地产推进

空中电缆纵横交错，地下污水处理厂堵塞时堵车，道路凹陷，狭窄难走……说到老小区的痛点，胡学军列举了很多事情。

65岁的胡学军住在南昌市西湖区桃源街道桃苑社区。 社区建于20世纪90年代，东依抚河公园、南起桃花街是开放小区。

住在桃苑社区的陈佑民一谈到过去的小区环境就皱起了眉头。 “小区脏了，散了的鸡鸭狗到处跑，散了，饿了。 如果不是改造，我打算搬家。 ”。

年的一天，陈佑民的妻子哥哥开车从江苏南京来探视，结果车堵在小区里，一下车就踩到了两条腿上的泥。 回到南京后，妻子哥哥说:“真的很疼你们啊。 ”。 从那以后，陈佑民不打算拜访妻子家的亲戚。

“老小区环境肮脏，是小区居民的“心事”，也是城市管理者的“心脏病”。 》南昌市政府副秘书长、市城市管理局局长杨保根说，“改造旧小区是弥补民用短板”。

年，南昌建议建设“美丽的南昌，幸福的家园”，推进旧小区的改造。

西湖区和东湖区率先实施了老小区的改造。 “旧小区的改造，要搬家，居民是主人，要尊重居民的意志，让居民参加决定。 》西湖区委书记梅茂发说。

年3月，胡学军手里发来了问卷。 看到“旧小区的改造意见征集”这个词，眼前一亮，“当然乐意填写！ ”。

认真填写有意的建议后，怕邻居们不能达成协议，胡学军谁都会注意的。

不久，来自两个社区的60名代表带着反馈在桃源街道办事处会议室进行了比较试验。

“我们打算摸着石头过河，从桃苑社区和旁边的抚河园社区中选择意向高的社区先试试。 》桃源街道办事处主任龙冰回忆。

在记者招待会上，社区代表们活跃地提问:“虚构的电缆能集中在地上吗？” “修理道路会硬化。 我可以铺沥青吗？ ”……

“管网全部进入地面”“路面翻修，铺设沥青”……参加的区相关部门、镇干部认真记录，逐一回答。

最终投票结果公布，桃苑社区以98%的居民支持率成功投标。 “当时抚河园社区先唱票，出现95%的支持率，我的心就会触摸到声音的眼睛，没想到我们还能反超！ ’胡学军笑了。

改造商按下开始按钮，以为老小区快闪耀了，胡学军向往。

依法按规则违反

情理合理措施

“如果再回到那个时候，我可能态度完全不同。 ’忙完手里的工作，白秀芬静静地坐在长椅上，想起当时的情景，还有点惭愧。

2006年，白秀芬在桃苑社区买了这栋一楼的房子。 据家里的阳台报道，她私自扩建了5平方米，开了裁缝店。

私人建设，白秀芬不是一个人。 “从地面到房子的立面，再到屋顶，有居民建造的各种临时建筑。 包括鸡舍，树枝建的杓屋。 ……”桃苑社区党支部书记、居民委员会主任杨丽表示，小区共有12栋，但数百栋建筑物还没有建成。

要改造，必须先啃这块硬骨头建。

“社区员工建议我来家里拆除阳台的扩建面，我想我再也不想回去了。 修路、修下水道都同意，但我家的东西拆不了。 ”。 为了阻止解体，白秀芬避开并假装没看见。

町内事务所在相关部门的协助下决定依法执行拆除，白秀芬不能再隐瞒下去了。 桃源町党工委书记刘柱带着町干部来，说:“解体一定要进行。 你合理的需要，我们会认真听的。 ”。

“可以修正吗？ ”。

“合理的补偿一定会及时到达。 否则，我先提出证据。 ”。

“解体当天请把阳台修好。 ”。

"解体结束后，我马上给你做. "

阳台扩张面拆除后，施工队很快筑墙修复。

白秀芬意外的是，街道办事处不仅修理了阳台，而且想得比她自己更周到——定制的“白衣坊”的标志挂在显眼的地方。

窗户很干净，通风吹入白秀芬的办公室，悬挂的洗涤竿上挂着五颜六色的衣服。 有时居民拿着衣服来门口说“小白，帮我把这个修好”。

“小区环境改善了，客户变多了，业务变得更好了。 ’白秀芬脸上带着笑容。

白秀芬家阳台扩张面的第一个刀片揭开了整个桃苑社区解体的序幕。 面对五花八门的违规建设，面对不同的业主，街道办事处精确地实施政策。

年，66岁的姜玉华买了桃苑社区100平方米以上的房子。

意外的是，这个大阳光房是以阳台为基础大面积扩张的，占有公共绿地，必须拆除。

“花了这么多钱，喜欢的是这个阳光室。 我可以解体吗？ ”。 姜玉华坚决不同意。

政策解说员和镇上的员工来访时，吃了闭门羹。

“通过老人的儿子，知道老人是士兵，是具有40年以上党龄的老党员，我们做着对比思想的工作。 》刘柱先生的回忆

“你是个老党员。 请给社区带来好的头脑。 ”。

“我改造了。 即使房价上涨，你也不吃亏…”

心不在焉，姜玉华最终同意去掉不情愿。 在拆卸过程中，街道办事处协调，不仅保存了有点特色的门头和装饰，还在现在的阳台旁边设置了自动扶梯和拉门。

“我对这个改造还很满意！ ”姜玉华邀请记者进屋，去“微阳光房”喝茶。

解体中，对于居民需求中的共性问题，桃源大街可以治好。 拆卸违反立面建造的防盗窗时，为了消除居民的不安感，改造期间，雇用专家全天候巡逻。 新装113台照相机遍布小区的各个角落……现在小区的治安状况明显好转，盗窃正在逐渐减少。

在改造过程中，桃苑社区拆除了3100个防盗窗、37个违反屋顶、200余处违反外立面。 后来工程实施越来越顺利:加入了各种管网，绿色栽植有生长空间。 空调机器在统一的机柜中。 车停在滚动的车位置上……小区终于很清爽。

众知集中力

好钢用于刀刃

改造开始后，胡学军必须每天下楼，和老邻居们说话。 有一次，邻居反映出建造的电动自行车棚很少，不能满足停车的要求。

胡学军赶紧找街道办事处说:“电动自行车棚建设少，很多居民把电动汽车放在家里和走廊充电，安全风险很大。 ”。

让设计者和施工者了解情况，刘柱发现到目前为止的设计很可能考虑了景观，有可能无视实用性，他说“车棚少确实是个问题”。

召开了2次町内、施工者、居民代表参加的会议后，通过了居民的意见，在各栋旁边的空地上修建了电动汽车小屋。

“开工时，居民建议把电线接头留在车棚下面。 这几个和我们不要求的是一致的。 ”。 刘柱说。

胡学军们的积极参加，使越来越多的居民参加了园区的改造。 其间，在街上召开了各种民情恳谈会，收集了意见提案897条，接待了咨询居民1400人。

“很多居民的意见中肯、合理，有助于提高改造工程的质量。 这是桃苑改造成功的重要原因。 》刘柱感触很深。

位于东湖区董家窑街道杏苑社区的永外镇街120号实施了“微改造”:收集空中电缆，盖上铝合金外壳。 杈房解体，取代四角议事亭，周围围着新的健身步道。

微改造项目经费有限，怎么用在刀刃上？ “最有发言权的是民情理事会。 ”杏苑社区居民委员会主任周莉芳说。

社区民情理事会由热情的居民自愿组成，一边宣传政策，一边推进改造事业。 另一方面收集各方面的意见，监督改造工程。

“明天晚上大家在议事亭协商吧。 ”前几天，在“热心居民”微信集团中，集团主刘嘉明提出了建议，人们纷纷做出了反应。 自从去年5月小区微改造项目启动以来，这样的议事已经成为常态。

议事亭最初没有出现在改造计划中。

“当时，有关部门设计了假山景观。 效果图出来的时候，很多居民和我们居民委员会干部认为是亮点。 ”周莉芳说，刚开始工作，居民就提出了异议。

“出现了与支持相反的声音。 我该怎么办？ 大家坐下来讨论。 ”周莉芳召开了圆桌会议，街道运营、施工者和居民代表参加了会议。

“有电和水。 孩子们在这里玩。 安全吗？ 小区还没有物业管理，景观形状维持资金来自哪里？ 如果没有之后的维护，不是会变成污水池吗？ ”。 在讨论会上，刘嘉明接连提问。

结果，支持废除假山景观的居民代表占绝大多数。 会议上，许多居民建议建设和通过议事亭。

现在，改造新的永外町街的120日起了“永外荷苑”的新名称。 “大家的智慧不仅使小区更美丽，更容易居住。 ”周莉芳坦率地说。

“年，像永外荷苑的微改造一样，东湖区实施了10个地方，大众满意度达到了92%以上。 今年东湖区要推进约3万户的改造事业，依然以普遍的微改造为主。 》东湖区委书记刘先生介绍。

搜索还在升级中。

6月7日，西湖区朝阳区休闲广场熙熙攘攘，小区居民聚集，人手里拿着一张纸，选择投票选择未来小区改造的具体施工项目。

“屋顶改造、污水处理厂改造、增设电子监视器……必须稍微改变实际效果。 ”本居民小组明确投票选项后，居民代表陆续上台发表意见。

在此之前，小区所在的朝阳洲街道事务所利用推进栏、意见箱、社区微信群等渠道征集意见，动员街道和社区员工等进行舆论调查，最终收集了居民的意见和建议3350条。 综合政府相关部门的意见后，朝阳区明确了几十个选择，进入了投票环节。

6月10日，根据居民投票数，朝阳洲大街公布了污水处理厂、下水道改造等38个改造项目。

“无论是大改造还是微改造，把民主协议串通改造的全过程，容易商量，商量大家的事情，也是搞好改造后小区管理的基础。 ”杨保根说。

引入社会力量

探索长期机制

“园区越来越精神，感觉每个人的精神都变了”桃苑社区焕然一新，胡学军虽然看得见很高兴，但并不放心。

旧小区的改造能否改变新的质量，不仅在于改造的第一步是如何进行的，还在于长期管理是否稳定。

成立业主委员会，激活居民管理小区的热情，是桃苑社区建立后续长期管理机制的突破口。

但是，召集了三次居民会议，都只有不到三成的业主赞成。 “听说很多居民在成立企业委员会后，引进不动产领取钱。 因为有人不想付钱，所以我反对。 ”刘柱说，桃源街再次使用大众工作法宝，进屋工作，第五次会议后，有六成居民投票赞成。

年10月，桃苑社区业委员会宣布成立，胡学军当选主任。

“当务之急是引进物业管理。 否则，不久就会像过去一样。 ’胡学军一上任就在找房地产企业。

“开放式小区，最难管理！ ”五六家房地产企业的负责人拜访后，打捞了起来。

胡学军想起了曾经住在桃苑社区的万国保，他说:“因为他经营着房地产企业，熟人总是给我一些面子吗？ ”。 有人见面，万国保连胡学军的“五顾茅庐”都摇了摇头，刚松了口气，说“试试吧”。

房地产企业进入后，不仅有专家巡逻，立体停车场、新的健身设施等也相继登场，桃苑越来越像现代园区。

“太辛苦了。 我每年退款。 ”万国保告诉记者。

本来，去年4月房地产企业上传小区后，从当年5月1日开始收到了第一期的物业费，但业主很少自愿支付，员工来到现场，经常上门支付。

房地产不公布收支明细，钱花在哪里，也有居民的疑问。

业委员会要求房地产企业打开公布栏，公布收款批文和每月收支明细。 由于维护基金不足，储藏室积水、屋顶漏水等不动产处理无法进行的问题，立即向社区居民委员会反馈协助相关部门的修理……在此期间，胡学军和其他业委员会的成员向房地产企业回收物业费

“20余年没有支付过物业费的居民需要适应过程。 我们将充当居民、不动产和社区居民委员会三者信息表达的桥梁，努力与大家一起管理小区。 ”事业开展困难，胡学军说:“谁希望回到过去肮脏的环境？ ”很乐观。

在业委员会、社区居民委员会的建议和支持下，万国保险向少数长期拖欠物业费的户主提起了诉讼。 目前，年物业费征收率已经接近六成。 年，合同即将到期，国际保证决定更新。

如何引进社会化改造、管理能力是建立长期机制需要解决的另一个课题。

“对于老小区的改造，南昌市规定除中央和省级专项资金补助外，市级奖的补充标准从项目投资的20%提高到每户6000元。 但是财政资金毕竟有限，我们正在探索采用市场化方法吸引社会力量参与公共服务设施的建设。 ”。 南昌市城管局副局长孙新一说，例如，探索小区资源发掘利用、政府采购、设施有偿采用等方法，引进社会资本建设停车设施，开展养老和商务服务等。

在桃苑社区，六个出入口设置的电子大门是在国际保证上传初期引入的。 与江西省某企业签订服务合同，免费设置，以门市广告收入投资安装。

去年，万国保又与一点公司签订了合同，收费电动桩、收费充电插座、小区户外纯水系统……相关市场主体上传了小区，为小区业主提供了收费服务。

“这些服务既便于业主，也便于物业管理。 》万国保说。

今年南昌市对247个老小区进行了重点改造，涉及10万余户。 其中微改造单元229个，大改建综合示范改造单元18个。

“南昌市是下一个老小区的改造，另一方面是完全的社区养老、养育孩子、文体、医疗、商业等公共服务。 另一方面，依靠老街老巷的历史，发掘文化基础，保持城市的记忆。 ”杨保根说。

夏天桃苑的社区，处处绿意盎然。 孩子们在滑梯和人行道之间玩耍，老人们在长亭下聊天，阳光透过老樟树的叶子洒下了光影。 小区改造后，稍远的桃苑居民又回来了，另一个人在这里买房，成为了新桃苑人。

陈国文就是其中之一。 桃苑有他的婚礼。 那也是他的第一所房子。 由于对小区环境不满，2004年陈国文离开了桃苑。

“我以为会有变化，没想到会有这么大的变化”陈国文在实地看到桃苑地区的改造效果后，马上决定装修老房子，搬家了。 “老树还在。 老邻居还在。 桃苑变美了。 ”。

“改造后的小区，市民的居住欲望更强，很多市民积极装修住宅，购买新的家具家电等，迅速发展钢材、水泥、电缆、电梯、家具、工程建设等产业。 ”杨保根表示，旧小区的改造对释放内需潜力有直接的促进和推动作用。

现在桃苑社区进入了装饰盛行的季节。 陈佑民刚装修完房子，邀请亲戚朋友来看，“老小区改造了，我家的“面子”、“里子”也美了！ ”。 (记者朱磊)

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