热点:整治小产权房考验政府智慧

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●小所有权室以低廉的价格和低廉的价格很受欢迎，但违反了现行法律。 如何妥善处理和解决小产权房的问题成为各级政府急需处理的课题，政府的管理智慧和治理能力

●购买小产权房是建筑质量、消防安全保障、售后服务和物业管理保障 没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利

●处理小产权房的问题，基本上要进一步推进集体土地改革，使集体土地采用权能够进入市场，与国有土地一样，同地同权，在同一个基础上公平竞争 自然资源部发布了《关于加快采用宅基地和集体建设用地的权利保证权登记业务的通知》。 事业中，不得乱占耕地建设，违反生态保护红外线法规要求建设，城市居民非法购买宅基地、小产权室等，进行登记，不得通过登记使违法用地合法化。

这个“官宣”完全破坏了许多购买小产权房的运营商的幻想。

“小产权室”其实不是法律的概念，而是通俗的称呼。 一般是在农民集体土地上建设的房屋，没有支付土地出让金等费用，其产权证不是由国家住房管理部门发行的，因此有时也被称为“乡产权”。

研究院的数据显示，包括小产权室在内的全国城镇住房面积为298亿平方米，其中小产权室面积为73亿平方米，达24%，仅次于38%的商品房面积。

接受法制日报记者采访的专家认为，在一般商品房价高的企业的今天，小产权室因价格和价格便宜而受欢迎，但有违现行法律。 但是，如果把小产权房项目全部拆除，不仅会浪费资源，还会加剧矛盾。 如何妥善处理和解决小产权房的问题成为各级政府急需处理的课题，考验政府的管理智慧和执政能力。

小产权室野蛮生长

法律纠纷屡见不鲜

因为儿子要结婚，来自陕西省西安市的孔先生被介绍给人，买了西安市昆明路铭景新城区128平方米的房子。 总额是53万元。 因为是小所有权室所以价格便宜，孔先生没怎么考虑就买了。 后来，孔先生去小卖部取钥匙，但知道房子卖了，就卖给了别人。

西安的另一个小产权室也发生了纠纷。

西安沵东新城三桥大街经营着赤路社区贺家村加贝花园小产权室。 小区没有五证，自来水企业无法连接流水线。 这是因为采用了黑井水。 运营商对此非常小声。

《法制日报》记者整理公开资料发现，类似场景在全国上演了很多。

房价长期快速上涨，远远超过当地正常就业人员的收入水平，在经济适用房、廉租房不能满足住宅诉求时，小产权房如雨后春笋般出现。 但是，围绕小产权房的买卖、担保权、征收等的纠纷也经常发生。

2019年11月，深圳市龙华区法院开庭审理侵权责任纠纷案件。 选择某小产权室的陈某，向非法占有该房子的史某空家要求侵权赔偿。 审理后，没有证据表明陈某合法享有涉案不动产的财产权，没有证据表明实际占有和采用该不动产，因此法院最终裁定驳回陈某的起诉。

事实上，在政策层面上，有关部门始终保持着小产权房的非法定义。 [/BR/]从1999年到现在，有关部门三令五申，集体土地不得用于商品住宅的开发。 城市居民不得从农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，要求各地坚决制止，依法认真调查。

但是，小产权室并没有为政策高压设立标志，各地小产权室的规模反而变大了。

北京市人民代表大会常务委员会立法咨询专家胡功群表示，小产权室长期被禁止，反映了中国房地产市场从某种日元说不出的扭曲状态。 现在一点城市的房价已经完全脱离了居民真正的购买力，人们哀叹想要合法建筑的“房间”。 因此，价格远远低于商品室的违法小产权室，成为了稍低收入阶层的无力选择。

据业内人士透露，国务院住房建设管理部门三令五申，要求各级地方政府加快解决小产权住房问题。 由于小产权房中乡村政府组织开发的大，与基础政府有关，解决也非常困难。 如果基层政府不参与默许，小产权房的开发、建设、交易、倒卖等环节就不那么顺利。

北京律师肖东平说，很多人私下买卖小产权房，无论买方还是卖方，签订的合同完全不算，遇到诉讼也很难立案。 除了得不到法律保障外，购买小产权房还会带来建筑质量、消防安全保障、售后服务、物业管理等后续法律纠纷。 有违反建筑物和腐烂尾巴的风险。 没有不能办理抵押贷款的转让、继承、处分、拆迁收益等权利。

“转正”的传闻今后也不会改变他的

“违法”的定义

媒体称，小产权室在深圳、东莞、北京的总量占全国的60%以上。

对于许多购买小产权房的人来说，他们希望小产权房能尽快“转正”。

事实上，关于小所有权室“转正”的传说层出不穷，结果只是推测。 2013年11月12日，十八届三中全会审议通过了《关于全面深化中国共产党中央改革的几个重大问题的决定》(以下简称《决定》)。 《决定》指出城乡建立统一的建设用地市场。 在符合规划和用途管制的基础上，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同等价格。

之后，关于小所有权室“转正”的有前途的消息引起了社会的关注。 但后来的事实表明，这是人们对“决定”的误读。

安徽财经大学法学教授张运书表示，“决定”确定了农村集体经营用地转让，允许租赁、入股，但并不意味着出现了小产权室“转正”的曙光。 根据上述“决定”，只能交易经营用地，因为越来越多的小产权室是农村宅基地，不属于经营用地。

2017年8月28日，国土资源部和住宅城乡建设部发布了《利用集体建设用地建设租赁住宅的试验方案》，决定在全国首批13个城市进行集体建设用地建设租赁住宅的试验。

这次集体建设用地建设租赁住宅试验被一些人视为小产权室的“转正”信号。

但实际上，两部门试验方案很明确，集体建设用地建设的租赁住房，要履行项目申报程序，健全集体建设用地计划许可制度，推进统一计划、统一配置、统一管理，统一相关建设标准，全面

2019年8月26日，十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，新土地管理法从2020年1月1日开始实施。

新土地管理法删除了原法第43条的“建设任何单位和个体都需要采用土地，必须采用国有土地”的规定，打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

国家自行放弃土地交易一级市场的绝对垄断，中国房地产从此没有“大产权室”和“小产权室”的区别，小产权室的问题被解释为解决了。

现在，自然资源部在5月14日发行的《关于加快宅基地和集体建设用地采用权切实登记的通知》中表示，小产权室不能通过登记使违法用地合法化。

就这样，购买小产权房的运营商的幻想完全消失了。

该地同权公平竞争

违法行为不能免责

近两年，拆除、维修非法建筑的暴风雨席卷全国，城市变漂亮，变得明亮，许多集贸易市场被拆除，街角的私人建设也没有了。

但是，小产权室的整备，除了一些山区的小别墅群被冲走以外，很多城区的小产权室没有什么动静。

中南财经政法大学的郭泽强教授表示，小产权室的问题不能被拖累或拖累，甚至到了必须处理的地步。 处理小产权房的问题，必须一边尊重法律，一边照顾历史和现实。 另外，面对中国房地产市场和土地制度的未来，必须有很大的智慧和很大的结构。 不是重复过去严厉无用的老调。 技术上，只要处理“库存”，就不会产生新的“增量”，通过补充相关手续的方法，将这些“非法建筑”正式纳入主流的住宅系统。

《法制日报》记者的采访显示，补充土地出让金，处理小产权房的历史遗留问题，并非没有先例。

日前，在南京市大型小产权房项目七彩星城小区，多个业主接到通知，可以办理住房合同交换和银行贷款等手续。 这个项目在开盘建设时土地性质是集体土地，因此这意味着小产权房将顺利实现“转正”。

中国政法大学房地产金融研究中心执行主任席志国处理小产权房的问题，基本上是进一步推进集体土地改革，集体土地采用权可以进入市场，和国有土地一样，享有同样的权利，在同样的基础上进行公平的竞争

实际上，新的土地管理法已经允许转让集体建设用地的采用权。 席志国建议，下一步关于集体土地的采用权如何进一步完善，必须彻底处理小产权房的问题。

关于已经建成的小产权房，席志国主张根据情况解决。

“对任何严重违法，在集体农业用地建立的未处理农用地建设用地的相应审查手续，必须去除土地恢复原状的做法加以纠正，绝对不能合法化。 否则，不仅严重违反了国家耕地保护的基本政策，而且整顿了法律形式，失去了法律权威。 ”席志国表示:“采用符合什么样的国家建设总体计划、建设用地的小产权房，在符合新土地管理法的条件下合法化，进行相应的产权登记，但建设时行为的违法性不能免责，因此不采用行政处罚等方法处罚。

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