热读:成立业委会，咋那么难？
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有些频率受到干扰，“身份”模糊，在成立过程中打一个频率折扣。
设立行业委员会为什么那么难？
王鹏作(新华社发)
说到业主委员会，很多人不知道。 但是，如果问本小区的业委会在哪里，能做什么，大部分人可能不知道。 许多住宅小区甚至没有设立业主委员会。
业主委员会(以下简称“业委员会”)由物业管理区域内业主选出的业主代表构成，通过执行领域主大会的决定代表业主的好处，向社会各方反映业主的意愿和要求，为物业服务
作为业主好处的代表，业委员会对促进小区建设和迅速发展具有重要意义。 但是，本报记者在采访中发现，成立业委员会并不容易，有些小区业委员会的成立过程是一波一波的。
“我们想保护业主的权利”
北京市朝阳区慈云寺桥附近的某小区从2010年开始采用，郑先生成为了第一个业主。 本来入住新居应该很开心，但现实中他有点无奈:从个人住宅到公共区域，有很多问题，给生活带来了很多不便。
电、暖气、地下污水管道、小区环境……由于10年间发生了各种问题，原来的房地产企业没有做，以郑先生为代表的业主们对房地产的不满程度越来越深。 “这几年和不动产之间的不愉快感很多，有时也会吵架。 ”郑先生说。
为了推进问题处理，郑先生和业主们这几年一直在打电话到北京市的“12345”热线反映问题，表明需求。 每次打电话都应对，一点问题也解决了处理，年小区也改变了物业管理企业，但业主们特别关注的问题还有一点。
因此，以郑先生为代表的业主们萌生了成立“我们想维护业主权益”的行业委员会的想法。 郑先生认为成立业委会后，可以集中更大的力量，依法管理小区事务，维护业主们的权益，使小区更好地居住。
业委员会的权利义务在相关法律法规中有确定规定。 在即将正式实施的《中华人民共和国民法》第二百七十七条的规定中，业主可以设立业主大会，选出业主委员会。 地方人民政府的有关部门、居民委员会应当指导和协助业主大会和选举业主委员会的设立。
《物业管理条例》进一步确定了行业委员会的设立程序、职责和义务，特别规定了行业委员会和物业之间的权利责任关系。 《业主大会和业主委员会指导规则》是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规制定的具体规范业主大会和业委员会活动，是维护业主合法权益的规范性文件。
根据这些法律法规，郑先生等业主们计划推动设立小区业委会，希望将来通过业委会促进小区房地产的更专业化、规范化，做房地产，成为更好的服务业主。
中国人民大学社会人口学院陆益龙教授在接受采访时说，业委员会实际上是随着商品房小区普遍兴起而出现的新的社会组织，属于自组织的草根组织。 在基层社会管理中可以说是新型主体。 可以代表广大住户即业主的利益和需求，而且对新型商品房物业管理企业有一定的平衡作用，对促进物业和住户之间的信息表达起着积极的作用。
成立过程阻碍了很多。
今年8月，郑先生和他所属小区的其他一些业主开始推动成立业委会，同时为此做了很多工作。
该小区有五栋建筑物，家庭有1400户。 根据有关规定，申请设立业主大会需要达到总家庭数的5%。 郑先生和一点业主经过努力，已经有80多个家庭的业主想成为发起人。
在准备顺利进行的时候，郑先生们又遇到了新的问题。 业主大会的召开和业委员会的设立是有前提条件的，必须划定物业管理区域。 这个区域最初是在小区建设时根据设计图确立的。 由于历史原因，这张设计图现在很难得到。
“有几种方法可以得到这张设计图。 一个是从开发者那里得到，另一个是向北京市档案馆查询资料。 如果两者都得不到，就可以根据规定申请重新划定。 ”郑先生很好地研究这个问题。
之后，郑先生等业主通过街道办事处与开发商取得联系，街道办事处也积极促使开发商提供当初的该小区物业管理区域规划图。
“这只是成立业委员会过程中的冰山一角，今后会遇到其他问题。 但是，我们必须多次坚持，直到行业委员会成立。 ”。 郑先生向记者表明了决心。
就像郑先生遇到的那样，在各地小区业委员会成立的过程中遇到了一些，有些处理得很顺利，但有些拉锯剥皮，一直没有处理，所以加深矛盾。
一个小区内部通常有业主、业委员会、开发商、物业管理企业和居民委员会五个主体，每个主体都有相应的权利和职责范围。 企业委员会成立后，房地产等相关事务部分必须由企业委员会管理和监督，不可避免地会影响原来的小区结构。
因此，很多地方出现了开发商和物业管理企业暗中阻碍成立小区业委员会的例子，而且令人吃惊，不堪防御。 在网上，有人总结了开发商、物业管理企业阻止成立行业委员会，不提供举办首次业主大会的资金，不提供资料等妨碍设立行业委员会的手段。 在业委会成立的过程中，开发商、物业管理企业尽量安排“自己人”进去，成为他们的“代言人”。 此外，收购候选人和散布谣言，导致业主之间的相互不信任，延缓整个过程。
“成立业委员会的障碍首先是来自开发者的垄断地位。 》陆益龙说，与商品房开发和物业管理分离相关的技术标准、政策要求和监督管理措施不足，使成立业委员会更加困难。
业委会名正才能语序
发消息时，郑先生给记者发了微信:街道通知，开发商已经把关于他们小区的开发计划图提交给街道处理，物业管理区域已经划定。
根据业委员会成立的程序规定，郑先生等业主打算制作申请书，召开业主大会。 中间经历了很多波折，但事件向好的方向迅速发展。
随着城市化的发展，更多的人流入城市，商品住宅的规模也在一步一步扩大。 但是，从现在各地的情况来看，能成立业界委员会的小区还是少数。
这其中有些单元不需要成立。 比如小区物业管理水平有点高，业主不需要通过行业委员会监督物业，所以成立行业委员会的意愿不高。 另一个地方是业委员会不知道的，特别是在广大的城市，小区业主的意识和意志几乎是空白的。 越来越多的东西在成立过程中受到各种各样的干扰，非常曲折。
陆益龙说，引起这种状况的主要原因是各地的政策倾向不同，有些地方不提倡企业委员会广泛成立，企业委员会成立后，业主们的维权意识提高，维权活动增加，权益纠纷增加是不可避免的 “另外，由于商品房的开发和维护有一定的复杂性、专业性，地方政府也倾向于让开发商的房地产企业接管小区的房地产，减少小区房地产维护中的矛盾。 ”陆益龙说。
“身份”模糊，法律地位的不确定性使行业委员会变得困难。 无论是实施中的《中华人民共和国物权法》，还是即将实施的《中华人民共和国民法》，业主都有权设立业委员会，业主、业主大会、业委员会得到了法律的确认。 但是，无论是法律还是《不动产管理条例》，业界委员会是否属于法人或其他组织都不确定，名字不正确。
专家说，业委员会的法律权利也不够充分，例如业委员会运营的权利、义务、规范、业委员会和居民委员会、街道、住房管理机关等部门的权利责任关系等有关法律法规乃至行政规定缺乏全面具体和操作性高的规范 “重要的是完善商品房开发和物业管理的法律法规和监管政策，充分保护业主和广大居民的正当合理权益。 》陆益龙建议。
中国人民大学法学院副教授朱虎认为，在现行相关法律法规规定依然模糊的情况下，相关行政主管部门必须依法履行自己的指导协调职责。 发生所有者不动产信任不足、规范性文件适用争议等问题时，必须依法协调解决，保障所有者的法定权利不打折扣。
北京中高盛律师事务所律师李斌说，成立业委会很难，与业主不理解自己的权利、相关法律法规有关，存在业主参加公共事务的积极性不高，组织者得不到大家的信任和同意等问题。
现在摆在业委会面前的两座山，一座很难成立，另一座很难得到职位。 所以成立业委会只是第一步，更重要的是成立后的职务。 这需要消耗越来越多的能量，以更负责任的态度执行。
在采访中，郑先生等人的业主也说:“行业委员会成立后，我们选择诚实、有公益金的业主成为行业委员会的成员，监督他们认真履行职责，不违背当初设立行业委员会的初衷，这是更重要的。” 郑先生说。 (记者张一琪)
扩展阅读
关于业主委员会的法律规定
《中华人民共和国民法》
第二百七十七条业主可以设立业主大会，选出业主委员会。 业主大会、业主委员会设立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府的有关部门、居民委员会应当指导和协助业主大会和选举业主委员会的设立。
第二百八十条业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主的合法权益的，被侵害的业主可以要求人民法院撤销。
第二百八十六条第二项业主大会或业主委员会对任意丢弃垃圾、排放污染物或噪音、违反规定饲养动物、违规修建通道、非法占领、支付物业费等损害他人合法权益的行为，采取法律、法规和管理
第九十三条物业服务人定期向业主公开服务的一些事项、负责人、质量要求、收款项目、收款标准、履行情况及修理资金的采用情况、业主共有部分的经营和收益情况等，并向业主大会、业主委员会报告
《物业管理条例》
第十五条业主委员会是业主大会的执行机关，履行下列职责。
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
(二)代表业主与业主大会选出的物业服务公司签订物业服务合同。
(三)及时理解所有者、房地产招聘人员的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同。
(四)监督管理规章的实施
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当在选举发生之日起30天内向房地产所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员必须由对公益事业热心、责任感强、具有一定组织能力的业主负责。
业主委员会主任，副主任是业主委员会委员中推荐产生的。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由不动产所在地区、县人民政府不动产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期纠正或者取消其决定，应当通知全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当协助公安机关，与居民委员会合作，共同开展维持物业管理区域内的社会治安等相关业务。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会必须积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展事业，接受其指导和监督。
住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应通知相关居民委员会，认真听取居民委员会的建议。
第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不支付物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期支付。 逾期不缴纳的，物业服务公司可以向人民法院起诉。
(记者史志鹏整理)
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