热读:房地产融资管理定调！走向规则化和透明化

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垄断|房地产融资管理定调！ 走向有序化和透明化

日前，住建部和中央银行共同召开了要点住宅企业座谈会。 会议后的信息稿表明，为落实房地产长效机制，在实施房地产金融审慎管理制度，加强住宅企业融资市场化、有序化和透明度，征求广泛意见的基础上，形成了重要的房地产公司资金监测和融资管理规则。 最近，围绕规则和房地产市场的讨论正在高涨。

第一财经记者在访问了参加会议的多个住宅企业的高层和监督管理部门后得知中央银行的领导阐述了融资规则发表的背后逻辑和未来方向。 房地产政策、财政政策、货币政策作为共同调节宏观经济周期的工具，短期内刺激效果明显，但长时间的副作用很大。 中央决定不把不动产作为短期刺激的手段。 公司也应该正确把握政策方向，认识到稳健快速发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。 建立房地产金融管理的长期机制，问题中必要的定义是政策的有序化和透明化，要点房地产公司的资金监视和融资管理规则是这项努力的组成部分，座谈会也是监督管理部门和公司领域强化信息表现、交流交流交流管理构想的具体表现。

第一财经记者从相关人员那里得知，住宅企业对新规则的关注点大不相同，代表性需求集中在土地储备的评价方法、多元化经营的区别、规则什么时候在领域宣传等问题上。 对此，中央银行和住建部一一对应。

相关人士表示，新规则将从明年开始面向越来越多重要的房地产公司。

不使用不动产刺激经济是长时间的政策基调

从中国整个房地产市场迅速发展来看，2008年以来经历了一些房价上涨周期，2009年、年、年都是房价大幅上涨的时期。

回顾这些快速发展的过程，房地产政策、财政政策、货币政策作为共同调节宏观经济周期的工具，确实对经济下行有一定的抵消作用，但价格是房地产价格的大幅上涨，历史教训很深。

十九年以来，中央制定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来居住的，不是用来炒房的”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”“稳定地价，稳定房价，稳定预期，维持房地产市场管制政策的连续性、稳定性。

过去2~3年来，在中美贸易摩擦、疫情冲击带来的经济下行压力下，中央始终保持战术定力，稳定地价，稳定房价，稳定预期，维持房地产调控政策的连续性、稳定性，即使在疫情冲击下也有房地产经济

但是，在经济依然面临巨大压力的背景下，这样的房地产政策到底能重复多久？ 放松房地产管制吗？ 你把房地产政策、财政政策和货币政策作为共同调节宏观经济的工具吗？ 房地产公司、银行、地方政府等优点相关公司等待着，展望着，玩着游戏。

下半年，房地产开发商刚从疫情冲击中恢复过来，新规则出台对领域产生了多大的影响，拉动了市场神经。

从综合各方面的角度来看，新的制定仍然是基于房地产金融管理长期机制的构想，市场化、有序化、透明化的方向、激励和制约并存，使公司准确把握长时间的政策基调和政策方向，正确地发展市场形势和领域

新规则有助于房地产市场健康的迅速发展和金融安全

近年来，我国房地产领域呈现出一点突出的优势。 比如领域集中度显着提高，负债率高，增速快，单一公司负债规模大等。

数据显示，年末，上市或发行的300家住宅企业的平均资产负债率为77.4%，比年末增加了5.3个百分点，许多大型住宅企业的杠杆率还上升到高位。 房地产领域整体负债率高、增速快的特点很明显。

从金融领域的角度来看，房地产和金融是孪生兄弟，房地产贷款占整个银领域贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个领域紧密结合在一起。 房地产金融风险曾经成为最重要的金融风险点之一。

业界专家对第一财经记者说，在高杠杆、高负债的背景下，现在的房地产领域存在两个“悖论”:一是，即使杠杆率非常高，很多房地产公司依然加速扩张，金融机构也继续“借款” 二是与其他领域追求库存高周转率相比，房地产领域普遍追求库存低周转，公司手中的土地储备更多。

两个“悖论”反映了住宅企业和金融机构对房价上涨的期待:只要房价持续上涨，加上杠杆囤积就有利。 但是，高负债的背后是高利率。

据市场机构统计，全年80家代表性住宅企业的平均融资价格为7.5%，许多高杠杆住宅企业的海外债务利率长期在10%以上。 这意味着每年房价的上涨幅度必须高于利息资本化率。 否则，就不太能维持高融资价格。

这个古老的逻辑在过去几次房价上涨周期中也被反复验证。 在“房住不炒”和“三稳定”的基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临很大的风险，这也引起了市场对上述领域的惯用逻辑是否继续成立的疑问。

一位接近监管者在接受第一财经记者采访时说，房地产公司的负债可以对应金融机构的资产，房地产领域的主管部门可以从公司方面加强管理，也可以从金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。 新规则吸引和约束金融机构对房地产公司的融资行为，通过与公司的持续信息表达和交流，更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平，按照谨慎稳健的经营方向，积极调整负债规模和杠杆率。

记者说，座谈会相关领导人表示，房价上涨推动了生产要素的价格，严重侵蚀了经济的长时间竞争力，撕裂了社会，引起了严重的社会不公平，加剧了社会矛盾，阻碍了社会阶层的垂直流动。 稳健快速发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义，有益于实体经济、居民个体、金融机构，也有益于房地产公司自身。

房地产融资的有序化、透明化，设计了科学合理的过渡期安排。

使房地产金融管制政策有序化、透明化是新发表的另一个目的。

据第一财经记者介绍，会议中央银行领导说，过去房地产公司的融资政策不那么透明，很多时间是以指导银行窗口的方式进行的，公司有时很困惑。 中央提出“房住不炒”和“地价稳定、房价稳定、期待稳定”以来，房地产领域和公司本身也有很强的调整欲望，但从政策变更和领域竞争等观点来看，很多房地产公司还处于展望状态，有利于公司的正常经营活动的安排

现在，监督管理部门设置了“三条红线”，根据各住宅企业的财务状况，根据垫脚石的数量，从多到少分为“红-橙-黄-绿”四个阶段进行管理，每下降一级，公司有息负债规模的增速阈值的上限为5 这个规则在市场上被归纳为“三线四段5%”的新规则。

业内人士表示，融资管理规则为公司设置了过渡期，对市场的影响有限，有助于公司稳定有序地逐步降低杠杆。

与会知情人士对记者说，住宅企业对新规则的关注点大不相同，代表性需求主要集中在土地评估方法、多元化经营有无区别、规则什么时候在领域宣传等问题上。

以恒大为代表的土地储备较多的公司，想把持有的不同价格的大量土地增值部分计入资产，体现公司的真正债务水平。

对此，央行相关人士回答说，规则计算主要是根据审计、公开的财务报表，土地由谁评价，根据什么标准评价，会计标准和审计有确定的规定。 根据会计准则和财务报表，可以保证规则的合理性、公正性和可操作性。 另外，如果公司的财务报表违反了会计标准的要求，将根据相关的法律法规有相应的解决。

另外，“规则的目的之一是合理约束高杠杆公司的负债行为，从而加快公司的开发，避免囤积行为。 如果土地增值的解决不遵守会计标准，就相当于释放鼓励公司囤积土地上涨的信号，与规则的初衷不一致。 中央银行的人说。

绿地、阳光城等不动产以外多种经营的公司，希望在计算时除去城市更新、教育等其他业务的负债，不要包含在利息负债管理中。

中央银行和住建部相应地，对住宅企业的多样性有各种各样的考虑。 无论从目的还是操作性来看，规则计算的依据都是公司的财务报表。 根据会计标准，相关行业不包括合并报告，规则适用的情况也大致遵循。 另外，规则对符合住房制度改革方向的行业也有相应的激励措施，对于公司内部设立的房屋租赁法人，符合国家住房租赁政策指导的，可以从合并报告书的利息负债中排除。

负债指标稍好的公司更关心“三线四段5%”的新规则什么时候在全领域宣传，担心15%的规模限制会打破现有的竞争结构，给规则不适用的公司带来机会。

对此，中央银行和住建部在房地产领域的集中度高，高负债问题也集中在重要的公司，规则比较重要的公司，根据是会计报告，所有11万余家房地产公司都不现实，也不必要，但从明年开始越来越多重要的不 对于适用规则的公司来说，将来有望实现更大的融资灵活性。

事实上，规则本身也是各方意见的反映，体现了整个领域对未来快速发展方向的期待。 最近，融创中国理事长孙宏斌说，融创已经评估了政策，提前做好了准备。 龙湖集团理事长吴亚军根据员工对融资新政的讨论认为，国家过去几年“控制房价、控制杠杆下降、启动内需、实现双重循环”的一系列宏观政策的执行和明确化、操作化，有利于领域健康的迅速发展

相关人士对第一财经记者表示，会议中央银行领导人表示，要建立房地产金融管理的长期机制，问题中需要的意义是政策的规范化和透明化，要点房地产公司的资金监视和融资管理规则是这项努力的一部分。 现在相关部门加快了住宅租赁市场的顶层设计，完善了住宅租赁金融政策体系，支持“与租赁购买并行”。 这些新政策在执行中继续表现、判断、修改和完善市场和信息。

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