热点:不使烂尾楼的民生之痛 取消商品房预售制度势在必行

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如果不缓解“爤尾楼”的民生之痛，废除商社的预售制度是必不可少的。

一步一步地移动，上了十几层满是汗。 通风，露出砖墙的房间，用水桶打水，点燃木柴做饭。 夜幕降临，只能用微弱的蜡烛照亮……这样的情景不是穷乡僻壤。 现在很多城市经常在被遗忘的角落——烂尾楼上演。 家人期待着消耗一生的积蓄，实现安居之梦，但面对烂尾楼的时候，这个梦又离得这么远。

烂尾楼是城市的伤疤，是买家心中难以治愈的疼痛。 整理一下，虽然没有正确统计全国有多少面积的烂尾楼，但发现很多城市多少存在烂尾楼。 “全国十大爤尾楼”、“某地面积最大爤尾楼”等信息频繁出现在报纸上，经常成为网络信息的爆炸，能够充分看到社会关心的高度。

与腐烂的商业大楼相比，腐烂的商业大楼直接关系到大众的利益，因此特别引人注目。 数百万元的商品房一旦腐烂，对普通家庭来说，一定是不堪忍受的沉重。 除了面对不知道什么时候能建的烂尾楼，还有每月按时偿还贷款的压力，很多家庭在雪上加霜。 搬去连遮风挡雨的条件都没有的烂尾楼生活是没办法的。

烂尾楼给大众带来的烦恼几乎一样，但其出现原因不同。 因为开发者出了问题，建设到一半的项目无法进行。 有的是因为项目资金链断了，开发者直接跑。 此外，有时会故意推迟工程的进行。 就像珍惜翻盖盘销售一样，等到房价地价大幅上涨，然后卖掉整个未完成的项目，获得暴利。

总之，几乎掏空家庭背负了几十年债务的购买者不应该成为最终的受害者。

烂尾楼的存在，不像大城市的风景那么简单。 逐渐占据了黄金地区的烂尾楼，直接影响了城市的快速发展过程。 烂尾楼的背后有无数负债累累的家庭，没有持续的希望会成为社会的不稳定因素。 一些烂尾楼长达十余年，成为无人盘、无人维护甚至危楼，随时都有倒塌的风险。

虽说“亡羊补牢不晚”，但要解决腐烂尾楼的风险，找到托盘并不难。 相当数量的烂尾楼需要位于城市中心位置，或者体量巨大，被资金链拖累，连接者财力巨大。 一些烂尾楼的权利多而杂，而且有很多争论，而且延期后的补偿多而杂……这些都压倒了连接者。

大众的需求是事业的追求。 面对购房者的无力感和期待，处理烂尾楼问题不会退路，只会前进。 一室一策千方百计处理现有的烂尾楼，同时想办法从源头解决烂尾楼的风险，必须尽快提高日程。 其核心是商品房的预售制度。

改革开放初期，国内住房面临严重不足，商品房市场不成熟。 在那时的环境下，引进商品房预售制度，满足中国房地产领域高速发展的资金诉求，增加市场供给，尽可能满足大众对提高住宅质量的要求，为进一步推进城市化进程发挥了积极的作用。

根据国家统计局的数据，年房地产开发公司筹集了178609亿元资金。 其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金和定金61359亿元。 定金和定金占所有缴费资金的34.35%以上，多于自筹资金。 预收收入对房地产开发公司的重要性很明显。

但是，随着一点城市房地产的供给超过需求，房地产预售制度的弊端也越来越突出。

对购房者来说，还在施工中，对于只有图纸、沙盘的项目，其本身需要承担至少一两年的不明确风险。 即使交货顺利完成，容积率、摊位面积、施工质量、物业服务、周边配套等风险也是预售室后期维权的“重灾区”。 预售商品房买卖双方的消息不对等，权利义务也不对称。

商品房预售制度减轻了开发商的资金压力，越来越多的资金进入了房地产市场，对开发商起了变相加杠杆的作用。 但是，用较少的自有资金撬开项目开发建设，容易引起房地产市场的泡沫，带来房价的异常波动。

为了从源头杜绝烂尾楼的发生，有必要改革商社的预售制度。 值得注意的是，今年3月，海南发布了楼市新政《关于建立房地产市场稳定健康，迅速发展城市主体责任制的通知》，其中确定对新转让土地建设的商品住宅实行现房销售制度。 海南在废除商品房预售制度方面领先了一步。

用更大比例的自有资金进行开发，有助于迫使开发者想办法制造高质量的商品房。 为了迅速回收资金，开发者不仅会加快销售流程，而且很可能会提高优惠能力，对大众经济。 真正的商品房摆在眼前，买卖双方的矛盾和争论也变少了。

当然，改革不应该“一刀切”，不要步伐太大。 降低烂尾楼风险的当务之急是首先从加强商品房预售资金的监督管理开始，确保只用于本项目的建设，不能随便支付。

从长期来看，规范领域秩序也在提高准入门槛和市场集中度方面下了功夫，为了赚钱，将没有实力的“冲动型”开发者隐藏在领域之外，形成领域竞争力，提高领域的可信度。

废除商社的预售制度后，有可能在短期内中小企业难以维持，开发者将资金压力转嫁给建筑施工者，拖欠工程费。 在可能发生这些新的风险的情况下，必须做充分的事前判断，防止派生风险诱发新的问题。 (半月谈评论家毛振华)

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